Latvijas plīstošais nekustamā īpašuma burbulis

Lai stāvokli vēl vairāk pasliktinātu, lielu daļu šo nekustamā īpašuma kredītu izsniedza ārvalstu bankas un tie bija jāatmaksā ārvalstu valūtā. Tas radīja nelabvēlīgu situāciju maksājumu bilancei nākotnē un neradīja veidu, kā nomaksāt šos parādus. Mēs brīdinājām, ka tas novedīs pie inflācijas un ekonomiskās nestabilitātes. Spekulanti aizņēmās, lai iegādātos mājokļus ar vienīgo mērķi — aizkavēt to nonākšanu tirgū, un tāpēc neievēroja, ka bija maz latviešu, kuri varēja atļauties šos greznos īpašumus, kas tika nobēdzināti. Kā jau toreiz bija zināms, Latvija cieta no tipiskās pēcpadomju draugu būšanas problēmas, kad kleptokrāti izmantoja savus iekšējos sakarus, lai iegādātos īpašumus par lētu cenu. Tā kā īpašuma nodoklis pat netuvojās Ziemeļamerikā un Rietumeiropā pieņemtajiem apmēriem, īpašumu radīto virsvērtību no hipotēku maksājumiem nosmēla bankas, lielākoties ārzemju. Patiesībā ar šo ārvalstu valūtas aizņemšanos Latvija finansēja savu tirdzniecības deficītu. Turklāt liela daļa šo hipotekāro kredītu tika izvesta un ieguldīta ārpus Latvijas. Pārējais tika iepludināts Latvijas celtniecības bumā. Rezultātā par sviestmaizi tika atdota zeme un īpašumi, kas tika ieķīlāti, lai saņemtu ārvalstu valūtas aizdevumus īpašumiem, kuros tagad ir daudz brīvu vietu un kuru skaits aizvien palielinās, jo ir maz latviešu, kuri var atļauties maksāt tik lielu īri, lai segtu hipotekāros maksājumus. Viesnīcām un tūrisma objektiem veicas daudz labāk nekā iekšzemes ekonomikai. Tas patiesībā lika gados jauniem strādniekiem emigrēt, un emigrācija sasniedza vienu no straujākajiem tempiem pēcpadomju pasaulē. Hipotekārā kredīta ņemšana, lai finansētu nekustamā īpašuma burbuli, kas nu zaudē sparu, daudziem tagad ir kļuvusi redzama kā piramīdas shēma, kāda tā vienmēr bijusi. Tā darbojās kādu laiku, tāpat kā Bankas Baltija sistēma pirms sabrukuma 1995.gadā, kad beidzās kapitāla pieplūdums. (Kā Lielās depresijas priekšvakarā jokoja amerikāņu rakstnieks F.Skots Ficdžeralds, vētrainie divdesmitie apdzisa, "kad vairs nebija naudas, ko dedzināt".) 2005.gadā mēs ieteicām ieviest Ziemeļamerikas un Rietumeiropas līmeņa zemes nodokļus, lai noturētu zemā līmenī īpašumu cenas. Tas būtu novirzījis investīcijas uz sektoriem, kuri ražo reālus labumus, un atturējis spekulantus no dzīvokļu iegādes un to nelaišanas tirgū. Augstāki īpašuma nodokļi būtu arī palielinājuši ieņēmumus, lai finansētu infrastruktūru un pat samazinātu Latvijas ārkārtīgi augstos darbaspēka nodokļus, kas ir tik lieli, ka padara neiespējamu tā izmantošanu eksporta preču ražošanai vai konkurēšanai ar valstīm, kuras labprātāk apliek ar nodokļiem īpašumus, nevis darbaspēku. Augsti īpašuma nodokļi pazemina zemes cenu un padara darbaspēku un rūpniecības kapitālu konkurētspējīgāku. Latvija izraudzījās pretējo stratēģiju — mikroskopisku īpašuma nodokļu politiku, kas ir tiešā pretrunā ar to, kā ASV un citas valstis veidoja savu dominējošo stāvokli ekonomikā, pirms dažas no tām arī kļuva par spekulatīvām ekonomikām. Milzīgas ātrās naudas summas tika iegūtas, spēlējot nekustamā īpašuma kleptokrātijas spēli, taču tā atstāja ekonomiku un sabiedrību ar atbilstoši augstām seku likvidēšanas izmaksām. 2006.gada jūnijā vienas no Latvijas lielākās bankas nekustamā īpašuma menedžeris mums ziņoja (lūdzot saglabāt viņa anonimitāti): "Mēs visi zinām, ka tas sabruks. Taču ikvienam ieņēmumi balstās uz šādas rīcības turpināšanu." Viens no Latvijas galvenajiem regulētājiem mums teica, ka turpmākas sadarbības ar mums nebūšot, ja mēs nodrukāšot šo izteikumu publiskā rakstā. Taču Rietumu prese bija pilna ar šādiem rakstiem. Latvijā regulētāji mums lika to noklusēt. Neizbēgamās un pilnīgi prognozējamās sekas tagad ir iestājušās. Latvijas nekustamā īpašuma tirgus sasniedza kulmināciju 2007.gada aprīlī, tāpat kā lielākā daļa citu nekustamā īpašuma tirgu visā pasaulē. Globālais, kā arī Latvijas nekustamā īpašuma burbulis saplok. Pareksa banka pēta iespēju radīt investīciju fondus, kuri nopirktu īpašumus, kuru īpašnieki nevar nomaksāt hipotēkas, un novērstu vēl plašāku cenu sabrukumu, un līdzīgi plāni tiek atbalstīti ASV. Tikmēr Latio mēģina iegūt valdības atbalstu. Tāpat kā ASV, spekulanti un viņu baņķieri tagad mēģina panākt, lai valdība viņus izglābtu. Tie ir tie paši cilvēki, kuri iedzīvojās bagātībā, faktiski neko neražojot, bet tikai pārņemot īpašumus savās rokās. Tagad viņi mēģina aplikt ar pamatīgu "nodokli" pārējo sabiedrību caur inflāciju, kuru viņi palīdzēja radīt. Tie vēlas, lai viņus glābtu viņu ekonomiskie upuri. Tas vienīgi paildzinās ekonomikas īsto pārstrukturēšanu, kas nenotika pēc Padomju Savienības sabrukuma. No paša sākuma Latvijas valdībai — tāpat kā citu pēcpadomju valstu valdībām — vajadzēja novirzīt investīcijas reāliem uzņēmumiem, kuri ražo reālas preces. Tas nenotika tikmēr, kamēr bija iespēja ātrāk, vieglāk un ar mazākiem nodokļiem gūt peļņu no spekulācijas ar parādu finansētiem īpašumiem. Šajā ziņā cenu lejupslīdes mākonim Latvijā būs arī sudraba maliņa. Nekustamā īpašuma cenu kritums novirzīs investīcijas produktīvākos sektoros. Hipotēkas pašas par sevi nav nekas slikts, taču tās rada bankrotus, kad maksājumi par hipotēku ir augstāki nekā potenciālie ienākumi par īri. Sekošanas cienīgs ir Vācijas modelis. Vācijā hipotēka ir lielākam procentam cilvēku nekā Latvijā, taču viņiem ir relatīvi zemas parādu apkalpošanas saistības kā procents no viņu ienākumiem, un tāpēc viņiem nedraud maksātnespēja. Mājokļa izmaksām amerikāņu ģimenes pašlaik parasti tērē 40% savu ienākumu, divkārt pārsniedzot līmeni, kāds ir normāls algu saņēmējiem Vācijā. Mājokļa cena ASV parasti piecas reizes pārsniedz pelnītāja gada ienākumus salīdzinājumā ar trīs līdz trīsarpus reizēm lielā perioda daļā pēc Otrā pasaules kara. Tikmēr daudzi vācieši labprātāk īrē, it īpaši no bezpeļņas kooperatīviem, jo tas samazina maksājumus bankām. Tas dod ģimenēm iespēju uzkrāt līdzekļus un ar šiem uzkrājumiem finansēt rūpniecības pieaugumu. Latvija izraudzījās citu alternatīvu — iespējamie mājokļu pircēji un komerckompānijas aizņēmās lielas summas no bankām, lielākoties ārvalstu valūtā, lai iegūtu piekļuvi mājokļiem. Lielie maksājumi par parādu apkalpošanu jau tuvojas arī Latvijas ar parādiem visvairāk apgrūtinātajiem īpašumiem, un šķiet, ka Latvija piedzīvos tikpat augstu maksātnespējas līmeni, kāds vērojams citās valstīs. Vēl viens pozitīvs iznākums būs, ka zemāka nekustamo īpašumu vērtība samazinās izmaksas par Latvijas darbaspēku un cenu par tās ražojumiem, kurus patlaban dzen uz augšu nepieciešamība apmaksāt Rīgas pārmērīgās dzīvojamās platības cenas. Par nelaimi, nekustamā īpašuma tirgus sabrukums būs cena, kas jāmaksā par cenu samazināšanu un Latvijas preču un pakalpojumu konkurētspējas atjaunošanu. Vēl viens piemērs sliktai politikai, kas noved pie papildu "nodokļa" sabiedrībai, ir Dienvidu tilts. 2006.gadā mēs ieteicām Pilsētas attīstības aģentūrai neņemt lielus kredītus no ārvalstīm tā finansēšanai, jo tas radīs Latvijas naudas aizplūšanu uz ārzemēm. Mēs ieteicām, cik vien iespējams, piesaistīt vietējo finansējumu, nākotnē izmantojot arī paaugstinātu īpašuma nodokli rajonos ap tiltu, jo šīs zonas būs pievilcīgas tiem, kuri meklēs ātru pieeju abiem Daugavas krastiem. Tā vietā tika paņemts milzīgs ārvalstu aizdevums ar nepievilcīgām procentlikmēm, kas ilgus gadus kā slogs gulsies uz Latvijas iedzīvotāju pleciem. Tam tā nav jābūt. Latvijai ir reālas ekonomiskās priekšrocības, kas to nostādītu uz pārticības ceļa, ja tās nodokļu sistēma stimulētu investīcijas, nevis kapitāla aizplūdi un emigrāciju. Latvijas ģeogrāfiskais stāvoklis padara to par dabisku tranzīta koridoru, kas savieno Eiropu ar Āziju caur Eirāziju pa jauno Zīda ceļu. Šī ideja tagad kļuvusi pazīstama, kopš mēs to izvirzījām avīzē Diena 2005.gada februārī publicētā rakstā. Šomēnes Ķīna nosūta savus pirmos konteinerus caur Latviju. Valstij ir lauksaimniecības potenciāls, lai ražotu biodegvielu un arī audzētu kviešus, kur ir tam piemērota augsne. Latvija varētu arī kalpot par piegādātāju automašīnu ražošanas centram, kas veidojas Sanktpēterburgā, kur Āzijas investori vēlas redzēt stabilitāti un labas attiecības starp baltiešiem un krieviem, ko varētu veicināt ekonomiskā integrācija. Cits labas uzņēmējdarbības piemērs ir tādas firmas kā Latvijas GroGlass, kas izmanto augsto tehnoloģiju, kura daļēji ir radīta uz vietas, lai ražotu tikai sev raksturīgu produkciju globālajam tirgum. Tādas kompānijas kā šīs valdībai būtu jāizceļ kā paraugrūpnīcas, nodrošinot tām kredītus, kuri būtu pieejami arī tiem, kuri sekotu šim paraugam, tādējādi veicinot klasteru veidošanos ap tām. Tas ir pārbaudīts modelis, kuram ir sekojušas citas, savulaik arī daudzas Rietumeiropas valstis, ceļā uz attīstību. Mazinoties spekulācijas iespējām un sākoties ekonomikas lejupslīdei, Latvijas ekonomikai no jauna būs jākoncentrē uzmanība uz reālu labumu ražošanu, kuros dalītos daudz vairāk Latvijas iedzīvotāju, pretēji spekulantu ekonomikai, kas sakņojas astoņdesmito gadu korumpētajā padomju ekonomikā, kura pārtapa par pēcpadomju perioda kleptokrātiju. To stimulēja neoliberālā uzņēmumu izdāļāšana par sviestmaizi ("sliktā uzņēmējdarbība", kas piešķīra sliktu pieskaņu vārdam "reforma"), kas radīja iespēju iedzīvoties bagātībā, izlaupot sabiedrisko sektoru, nevis ievirzot "labo" uzņēmējdarbību reālas ekonomikas radīšanā. * Raksta autori — Dr.Džefrijs Samerss un Dr.Maikls Hadsons — vada Ilgtermiņa ekonomisko tendenču pētīšanas institūta Baltijas pētījumu grupu