Mākleri arī iesaka dzīvokli pirkt, nevis īrēt - ikmēneša maksājums esot tikai nedaudz augstāks par īres cenu, taču pērkot cilvēks iegulda savā īpašumā, veido ģimenes ligzdu ar skatu uz nākotni.
Vairāk nekritīšot
Zolitūdes piecstāvu jaunbūvi no vienas puses ieskauj kluss, apzaļumots pagalms ar bērnu rotaļu laukumu, no otras - dzīvīga Anniņmuižas iela ar lielveikalu un sporta centru. Namā ierīkota autostāvvieta un lifts, nodrošināta apsardze. Ienākot piedāvātajā trīsistabu dzīvoklī, skatienam paveras plašas telpas - viss maksā 130 000 latu, kas ir šā brīža vidējā jauno projektu cena. Uz apdari, kā atklājas, gan izvēlēts ietaupīt - lētākā santehnika, lamināts, viens no plastmasas pakešu logiem jau tagad sabojāts. "Neuztraucieties, ja rodas problēmas, būvniecības firma tās atrisinās," Dienu mierina māklere Zane Rotbaha. Apsaimniekošanas izdevumi ir ap 40 latiem, papildus jāmaksā par garāžu.
Cenu turpmāko kritumu Z.Rotbaha gan neprognozē - "sākotnēji visi pirka kā traki, lielākoties ārzemnieki - pārdošanai vai izīrēšanai", viņa stāsta. Pēc pretinflācijas plāna pasākumiem, kad kredītu izsniegšana tika padarīta skrupulozāka, viņiem tas kļuvis neizdevīgi. "Nav tā, ka tirgus ir galīgi apstājies, vienīgi zudis investoru pieprasījums, tagad pārsvarā pērk Latvijas iedzīvotāji," skaidro Z.Rotbaha. Cenas kritušas apmēram par 10-15% - tajos arī ietilpstot aizgājušo investoru daļa. Arī šis dzīvoklis sākotnēji maksājis ap 140 500 latiem. Viņa teju vai galvo, ka cenas vairs nekritīs - būvniecības izmaksas aug un zemāk par savu ieguldījumu attīstītāji mājokļus nepārdos, tiesa, viņa pati piemin kādu gadījumu Ādažos, kad attīstītājs mājas tapšanas laikā dzīvokļus pārdevis lētāk, nekā gala rezultātā tie viņam izmaksājuši.
Varbūt tomēr izdevīgāk ir īrēt? "Neieteiktu," Z.Rotbaha krata galvu. Pēc viņas domām, ikmēneša maksājumi būtiski neatšķiras, taču nopērkot cilvēks var justies kā mājās. Piemēram, viņa piedāvā arī mēbelētu 100 m2 lielu dzīvoklī jaunbūvē pie Akmens tilta, kas ik mēnesi jāmaksā 650 latu. Ar savu īpašumu nav arī jādomā par mūzīgo pārvākšanos.
Viņai piekrīt arī cits Dienas uzmeklētais mākleris Jānis, kurš piedāvā tipveida dzīvokli Ziepniekkalna paneļmājā. Pirmais, kas duras acīs - netīra kāpņutelpa un čīkstošais lifts. "Pačukstēšu - septītajā stāvā dzīvoja Koļinko (Latvijas futbola izlases vārtsargs Aleksandrs Koļinko - red.)," Jānis smejas. Par izremontēto 78 m2 lielo dzīvokli ar violetām sienām saimnieki pieprasa 82 000 latu. Mājokli viņi cenšas notirgot kopš vasaras - sākotnēji summa bijusi 100 000 latu, vēlāk to nolaiduši līdz 89 900, tagad - vēl zemāk. Arī šī nav galīgā - pārrunu procesā iespējams vienoties par pāris tūkstošu atlaidi. "Ja nepārdosim - vajadzēs izīrēt," nopūšas saimniece.
Paliek labākie
Diena apskata arī kādu dzīvokli pirmskara mūra ēkā. Mansarda tipa dzīvoklis gadsimtu vecā ķieģeļu mājā Torņakalnā, Bauskas ielā, ir viens no lētākajiem šajā grupā - saimnieks grib 110 000 latu, nesen vēl - 115 000. Mājoklis pārbūvēts no komunālā, ierīkota plaša virtuve un vannasistaba, autonoma gāzes apkure. Telpas ir mājīgas, taču pustumšas - cauri maziem jumta lodziņiem vīd apmākušās debesis. "Šeit meita dzīvoja, arī par to sūdzējās," izrādot mazāko istabu, omulīgais saimnieks dalās pieredzē. Slīpo griestu dēļ nav arī īsti skaidrs, kā izmantot visu platību - "mēs te uztaisījām drēbju pakaramos, ziemā likām slēpes," viņš iesaka. Apsaimniekošana gan lēta - "mēnesī ap piecīti", saimnieks iesmejas. Tas tāpēc, ka mājas saimnieks dzīvojot ārzemēs un nama iemītnieki sametas tik vien kā sētniecei. Izīrēt dzīvokli viņam neesot izdevīgi - pats citur nopircis māju un gatavojoties ar ienākumiem no dzīvokļa pārdošanas uzreiz daļēji segt kredītu, tiekot vaļā arī no procentiem. Saņemot ieņēmumus ik mēnesi, ik mēnesi jāsedz arī procenti.
***
Dzīvoklis Torņakalnā
Bauskas ielā, pirmskara mājā, 4/4 stāvs
Platība: 83 kvadrātmetri
Cena: Ls 110 000 (1326 Ls/m2)
Labumi: visas istabas izolētas, pielabojams, bet kvalitatīvs remonts (tapetes un krāsotas sienas), autonoma gāzes apkure, liela vannasistaba, virtuves iekārta, koka pakešu logi, apsaimniekošanas izmaksas ap Ls 5 mēnesī
Mīnusi: patumšs, mansarda tipa dēļ grūti izmantot visu platību pilnībā, nav slēdzama kāpņu telpa, taču ir kārtīga; papildu izdevumi par blakusesošo autostāvvietu, nav lifta; nav labiekārtota apkārtējā tetorija.
***
Dzīvoklis Ziepniekkalnā
Valdeķu ielā, paneļu māja, 5/10 stāvs
Platība: 78 kvadrātmetri
Cena: Ls 82 000 (1 052 Ls/ m2)
Labumi: svaigs remonts (pārsvarā izmantotas krāsojamās tapetes, nedārgs lamināts), jauna virtuves iekārta, daļēji mēbelēts, vannasistabā apsildāmā grīda, lifts, iestiklotas lodžijas, apsaimniekošanas izmaksas ap Ls 30 mēnesī.
Mīnusi: viena istaba caurstaigājama, neremontēta un noplukusi kāpņu telpa, koka logi, apkārt blīva mikrorajona vide, papildu izdevumi par netālu esošo autostāvvietu.
***
Dzīvoklis Zolitūdē
Anniņmuižas ielā, jaunais projekts, 4/5 stāvs
Platība: 91,7 kvadrātmetri
Cena: Ls 130 000 (1417 Ls/m2)
Labumi: visas istabas izolētas, iekšējā apdare, viss jauns, labiekārtota apkārtējā infrastruktūra, rotaļu laukums, lifts, pazemes garāža un noliktava, 3,7 m2 (iekļauts cenā); vannasistabā apsildāmā grīda
Mīnusi: remontdarbos izmantoti lēti apdares materiāli, redzamas kļūmes, apsaimniekošana (kopā ar autostāvvietu un apsardzi) ap Ls 70.
***
Vai cenas vēl mazināsies un labāk pirkt vai īrēt?
Pāriet uz īri
Edgars Šīns, Latio valdes priekšsēdētājs
Šobrīd ir tik maz darījumu dzīvokļu tirgū, ka grūti izdarīt secinājumus par to, vai cenu kritumam sekos būtisks kāpums. Pastāv virkne ekonomisku apvērumu, kas liek pircējiem izšķirties par labu nogaidīšanas stratēģijai. Piemēram, kredītresursi kļuva grūtāk pieejami. Arī morālās dabas apstākļi attur cilvēkus no īpašumu iegādes, jo saglabājas cerība, ka cenas turpinās kristies. Latvijas tirgus ir ļoti mazs, esam lielā mērā atkarīgi no ārējiem faktoriem. Potenciāliem pircējiem nav signālu no centrālās bankas vai valdības, ka ieguldījumi īpašuma iegādē šobrīd ir pamatoti, lai gan viņu vajadzētu iedrošināt.* Īres cenas ir spogulis cilvēku faktiskajai maksātspējai. Īres cenu kāpums ir sekas banku agresīvai kreditēšanas politikai, jo īrējot ģimene pati izdomā, cik lielu naudu par dzīvokli var izdot. Lai arī cilvēki, kas sākotnēji vēlējās pirkt dzīvokļus, tagad šo naudu tērē īres maksai, nesaskatu pamatu turpmākam īres cenu pieaugumam.
Pircēji gatavi pirkt
Ilvars Metnieks, Pilsētmāju institūta Urban Art attīstības direktors
Dzīvokļu cenas ir kritušas diezgan ilgu laiku, tā ka ir loģiski, ka vienu brīdi šis process apstāsies. Turklāt jāņem vērā augstā inflācija - pārdevējiem tā rada kritumu dubultā. Nākamā gada janvāris un februāris cenu krituma ziņā nebūs izņēmums, izejot kaut vai no tā, ka šis ir zemākās aktivitātes laiks visās tautsaimniecības nozarēs, kamēr maksimums izkrīt uz decembri. Ja patlaban nav cenu kāpuma, tad arī līdz martam tā nebūs. Jautājums ir tāds - kad būs izsmelta pircēju pacietība, dzirdot no visām pusēm par cenu kritumu? Pircēji ir kaujas gatavībā iegādāties dzīvokli, taču nogaida. Nervozitāti pircējos un attīstītājos rada arī krīze Amerikā. Dzīvokļu tirgus tomēr atdzīvosies, visreālākais, pavasarī.Īres cenas turpinās augt. Izvēloties starp dzīvokļa iegādi un īri, iesaku apsvērt to, ka dzīvokli pērk ilgākam laikam. Būtiski argumenti par iegādi - plašā izvēle un daudzās atlaides.
Vēl nedaudz kritīsies
Iveta Mežaraupe, Arco Real Estate dzīvojamā fonda tirdzniecības nodaļas vadītāja
Dzīvokļu cenu kritums, pēc Arco datiem, samazinās - novembrī, kad salīdzinājumā ar janvāri otrreizējā tirgū tas bija 1,6%, kritums vairs nebija tik straujš kā oktobrī. Arī jaunajiem projektiem cenas samazinās, bet tur ir pārskatāmāks, pie kāda cenu līmeņa attīstītājs cietīs zaudējumus. Patlaban attīstītāji piedāvā dažādus bonusus tā saukto slēpto atlaižu veidā - bezmaksas stāvvieta, sakārtota piegulošā teritorija, golfa laukums un cits. Prognozēju, ka dzīvokļu cenas vēl nedaudz kritīsies, bet ne krasi. Īres tirgū neesam novērojuši ne būtisku pieaugumu, ne kritumu. Jāņem vērā, ka līdz ar pieprasījumu lielā mērā palielinājās piedāvājums. Cilvēki, kas šobrīd nevar pārdot savu īpašumu par vēlamo cenu, to izīrē. Ja no dzīvokļa iegādes nedomā vēlāk taisīt biznesu, izdevīgi to pārdodot, ja atļauj līdzekļi un ja tas domāts privātām vajadzībām, tad dzīvokli labāk pirkt, nevis īrēt.Martā kāps atkal
Andris Doveiks, Ober Haus Real Estate Latvia mārketinga vadītājs
Tuvāko divu trīs mēnešu laikā kardinālas izmaiņas neparedzu. Kopējā situācija nekustamā īpašuma tirgū rāda, ka tirgus stabilizācijas punkts ir diezgan tuvu. Varu izteikt minējumu, ka patlaban dzīvokļu cenas ir zemākajā līmenī, proti, tirgū ir sasniegts zināms līdzsvars, kas arī varētu turēties. Cenu kāpums varētu atsākties nākamā gada martā vai aprīlī, kad pircēji sāks izvēlēties dzīvokļus pēc kvalitātes un projekta atrašanās vietas, nevis pēc cenas. Īres cenām vairs nav kur augt, tādēļ tagad varētu celties vienīgi serviss, piedāvājuma kvalitāte. Šobrīd ir tas izdevīgais moments dzīvokļa iegādei, sevišķi, ja pircējs ir pacietīgs un prot meklēt. Arī jāmin šī brīža lielās atlaides, ko piedāvā projektu attīstītāji.
Katram pircējam jāizvērtē - ja dzīvokļa iegāde ir ilgtermiņa plāns uz pieciem līdz 10 gadiem, tad ir vērts pirkt, īstermiņā - īrēt.
Vajadzība pēc dzīvokļa nezudīs
Sērijveida
dzīvokļu cenas pirmo reizi šogad noslīdējušas zem pagājušā gada
atbilstīgā perioda līmeņa - tās ir par 1,6% zemākas nekā pērn novembrī,
liecina nekustamo īpašumu kompānijas Latio tirgus pārskata dati. Dienas
aptaujātie eksperti uzsver - tā vairāk ir psiholoģiska reakcija, nevis
objektīvi apstākļi, kas liek pircējiem atteikties no īpašumu iegādes,
jo pieprasījums saglabājas augsts.
"Darbs ar klientiem nav apstājies - ļoti intensīvi tiek apskatīti
iegādes objekti, sevišķi pēc izstādēm, cilvēki pieņem lēmumu par
pirkumu un bankas izsniedz kredītus," Dienai stāsta Pilsētmāju
institūta Urban Art attīstības direktors Ilvars Metnieks.
Patlaban klientu lēmumus nosaka vairāk psiholoģiski aspekti, un
"nekustamā īpašuma tirgus līdzīgi šovbiznesam kļuvis par emociju
tirgu", secina I.Metnieks. "Šobrīd, pērkot mājokli, cilvēki savus
nākotnes mērķus balsta ticībā. Ja tā ir un pārdevējs spēj cilvēku
pārliecināt - darījums notiek!"
Dzīvokļu cenu kritums otrreizējā tirgū būtu noticis arī objektīvu
apstākļu dēļ, vienīgi pakāpeniskāk, norāda starptautiskās kompānijas
Colliers International Baltijas partneris Mihails Morozovs. "Milzīgais
padomjlaika sērijveida namu dzīvojamais fonds Latvijā ir tik vecs un
nolietojies, ka par to nav vērts maksāt kredītu," uzsver speciālists.
Reālu argumentu, kāpēc nekustamā īpašuma tirgū jābūt kritumam, nav,
piekrīt I.Metnieks. "To rada vairāki sakritīgi apstākļi - nedaudz
pārkarsusi ekonomika, neveiksmīgais pretinflācijas plāns, krīze ASV
hipotekārajā tirgū un sabiedrības neuzticēšanās valdībai. Tomēr tie
neviens nav pietiekami iespaidīgi, lai izsauktu nopietnu tirgus
recesiju, un prognozes par 30-50% īpašuma vērtības samazināšanos ir
vien cilvēku baidīšana."
***
Ir kur augt
Dzīvojamā platība uz vienu cilvēku (m2) dažās Eiropas valstīs
Dānija 43
Vācija 39
Francija 35
Spānija 30
Igaunija 29
Latvija 26
Lietuva 24
Dati: Valstu statistikas biroji
Īrēt dzīvokli gadu desmitiem Eiropā nav nekas svešs
Patlaban
daudzi īpašnieki mēģina atbrīvoties no mājokļiem, kuros paši nedzīvo,
un jauno projektu attīstītāji samazina objektu cenu, liecina nekustamo
īpašumu kompānijas Latio novembra tirgus pārskats. Tomēr izīrēšanu kā
izeju no cenu krituma bedres izvēlēsies tikai pieredzējuši un pastāvīgi
tirgus dalībnieki, ne ātras peļņas tīkotāji, teic Dienas aptaujātie
eksperti. Tas tāpēc, ka īres tirgus ir specifisks - ieguldījumu
atmaksāšanās periods tajā ir krietni ilgāks un atbildība par īpašumu
lielāka.
Attīstītājs Pilsētmāju institūts Urban Art varētu piedāvāt īrei
Dienvidu pakava trešo kārtu, kuras būvi plānots sākt nākamgad. Firmas
vērtējumā patlaban īres tirgū notiek tas pats, ko pirms gada vai diviem
vērojām jauno projektu tirgū, - piedāvājums ir niecīgs, bet
pieprasījums arvien aug. Patlaban tirgū sasniegtā cena 7-10 eiro par
kvadrātmetru ļauj jauno projektu attīstītājiem pozicionēt tos īres
tirgum.
Starptautiskās kompānijas Colliers International Baltijas partneris
Mihails Morozovs prognozē, ka nākamgad darījumu skaits mājokļu nomas
tirgū pieaugs, jo "Latvijā līdz ar ekonomiskiem apsvērumiem ienāks
Eiropas tirgus tradīcijas - tur jau gadu desmitiem ir izdevīgāk iznomāt
dzīvokli, kontrolējot cenu un izvairoties no tirgus svārstību
ietekmes".
Īres tirgu veicinās arī ārvalstu attīstītāju ienākšana, jo tiem ir
liela pieredze īpašuma kvalitatīvas uzturēšanas un nomas laukā.