Pirms daudziem gadiem manas 85 gadus vecās klientes tēvam piederēja rūpnīca netālu no Rīgas centra. Pēc padomju varas ienākšanas rūpnīcu nacionalizēja, ģimeni izsūtīja uz Sibīriju, tēvu nošāva. Pēc 17 Sibīrijā pavadītiem gadiem kliente atgriezās Latvijā. Tika konstatēts, ka rūpnīca ir nojaukta un tās vietā 1960. gadu sākumā okupācijas vara uzcēlusi daudzdzīvokļu māju, kuras dzīvokļos iemitināja no Krievijas ievestos sociālisma cēlājus. Šajā mājā vēl tagad pārsvarā dzīvo arī viņu bērni un mazbērni. Tas ir redzams pēc zemesgrāmatas ierakstiem. Kad pēc restitūcijas mana kliente tēvam piederējušo zemi atguva, šķita, ka taisnīgums uzvarējis, un 50 gadus bezmaksas zemes izmantošanu varēs pārvērst kaut daļējā ienākumā. Tomēr pašreizējā, ar Bordāna svētību noteiktā zemes likumīgās lietošanas maksa 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības, ir tik niecīga, ka šī vecā kundze, kura jau reiz pieredzēja tēva rūpnīcas atņemšanu, vēlreiz būs spiesta piedzīvot to pašu, t.i., lēnu īpašuma zaudēšanu. Tā kā viņa nespēs apmaksāt nekustamā īpašuma nodokli (NĪN) par zemi, dēļ savas invaliditātes (pilnīga redzes zaudēšana) nespēs apkalpot maksājumus, piedzīt nomas maksas, tad viņai šo īpašumu gluži vienkārši atņems, un mantojuma masā zeme vienkārši nebūs. Manai klientei nav praktiski nekādu iespēju pašai no dzīvokļu īpašniekiem piedzīt sev pienākošos zemes lietošanas maksu. Viņa nespēj ne rakstīt paziņojumus dzīvokļu īpašniekiem, ne arī celt civiltiesiskas prasības tiesā par parādu piedziņu. Izdevumi lietošanas maksas piedziņā būs lielāki, nekā ienākumi. Viņas vienīgā un pēdējā cerība ir Satversmes tiesa.
Populisms pret Satversmes tiesu
Satversmes tiesa zemes nomas maksas skarošos jautājumus šajos gados skatījusi jau četras reizes, un konstitucionālo sūdzību iesniedzēji vienmēr bijuši zemes īpašnieki. Visas četras reizes zemes īpašnieki Saeimu ir uzvarējuši. Tas, ka neviens dzīvojamās mājas vai dzīvokļa īpašnieks Satversmes tiesā nav iesniedzis nevienu sūdzību, netieši liecina – visi līdzšinējie piespiedu zemes nomas maksas regulējumi ēku un dzīvokļu īpašniekus ir pilnībā apmierinājuši.
Satversmes tiesa vienmēr diezgan detalizēti aprakstījusi, kādi parametri jāņem vērā nosakot zemes piespiedu nomas maksu. Proti, pieci, četri un trīs procenti tika atzīti par tādu nomas maksa, kas nepilda atlīdzības funkciju. Tādēļ likumdevējs, saskaņā ar ST atzinumiem, nemaz nedrīkstēja noteikt nomas maksu, kura būtu mazāka vai pat vienāda ar 5% no zemes kadastrālās vērtības gadā. Tomēr Bordāna virzītajos likuma grozījumos, pretēji ST atzinumiem, tika iestrādāta 4% norma. Kāpēc tā? Atbilde ir vienkārša – minētais likumprojekts ir viena populistiska politiķa, tieslietu ministra Jāņa Bordāna veidojums. No zila gaisa izdomājis skaitli četri, viņš gaužām nesekmīgi uzdeva Tieslietu ministrijas darbiniekiem to pamatot ar ekonomikas teoriju. Tur, kur šī skaitļa vienādojums Bordāna teorijā negāja kopā, tieslietu ministrs ar maldu vai melu palīdzību mēģināja visiem iestāstīt, ka var būt arī cits, ne vien ekonomisks risinājums.
Bordāna četrreiz četri “šķībie balsti”
Bordāna vadītās Tieslietu ministrijas ierosinātie 4% balstās uz četriem parametriem – peļņas, riskiem, izdevumiem un inflācijas. Tāds pieņēmums, nosakot cenu, ir pareizs, un tas ir praktiski viss, kas atbilst ekonomikas pamatlikumiem. Attiecībā uz peļņu kā pamats ņemts Eiropas Savienības Komisijas regulas (EK) Nr. 1722/2005 atziņa, ka piemērojot nemainīgu, reālu gada pelņas normu tā ir 2,5 % no tīrās vērtības īpašnieku apdzīvoto mājokļu fondam pašreizējās cenās (aizstāšanas izmaksas). Jānorāda, ka šim pieņēmuma nav nekāda sakara ar taisnīgu cenu komercvidē Latvijā. Piemēram, ~40’000 vērtam divistabu dzīvoklim Rīgas mikrorajonos īres maksa tad būtu ~80 eiro mēnesī, kas ir vismaz 2 reizes par mazu, salīdzinot ar esošo īres tirgus cenu. Turklāt šeit Bordāna likumprojekts nonāk pretrunās ar ST atziņām, ka zemes īpašniekam nomas maksai (tīriem ienākumiem) zemes kadastrālo vērtību ir jāsasniedz 5-30 gadu laikā. Pēc šāda pieņēmuma zemes īpašnieks nomas maksā zemes kadastrālo vērtību atlīdzinās 40 gadu laikā. Ja ņem vērā vēl šajā laikā prognozējamo inflāciju (~3% gadā), tad zemes īpašnieks zemes vērtību atlīdzinās 3-4 paaudžu laikā.
Pēc elementāras loģikas un ekonomikas teorijas, kā arī SPRK metodikas, riskam jābūt izdalītam atsevišķi, turklāt Bordāna teorijā risks ir novērtēts nepiedodami zemu. Zemes īpašniekam jāmaksā NĪN, ienākuma nodoklis 10-31% apmērā (kas nav jāmaksā, piemēram, par valsts vērstpapīriem), viņam ir grāmatvedības un citi izdevumi, kuru segšanas vienīgais avots ir zemes lietošanas maksa. Ja tās nav un viņam nav citu ieņēmumu vai uzkrājumu, īpašnieks savu zemi zaudēs. Šādam īpašniekam risks būtībā ir simtprocentīgs. Šobrīd secināms, ja ar zemes īpašnieku par viņa īpašuma lietošanu norēķinās labi ja 80% no mājas iedzīvotājiem, tas ir ļoti labs rādītājs. Līdz ar to šim riska procentam vien vajadzētu būt 15-20% apmērā, līdzīgi, kā to aprēķina komercbankas, izsniedzot aizdevumus bez ķīlas. Likme šajos gadījumos gadā ir no 18%-28%.
Nākamā pozīcija Bordāna aprēķinos ir izdevumi. Aģentūra, kas apkalpo valsts īpašumus, atzina, ka to izdevumi (administratīvie izdevumi, rēķinu sagatavošana un piestādīšana) attiecībā uz vienu nomas klientu ir 49,47 eiro gadā. Arī privātā zemes īpašnieka izdevumi attiecībā uz katru (!) dzīvokļa īpašnieku var būt aptuveni tādi paši. Tomēr Bordāna iniciētā likuma pamatojumā norādīts, ka šie izdevumi zemes īpašniekam jāuzņemas uz sava rēķina, jo līdzīgi izdevumi esot arī attiecībā uz valsts obligācijām vērtspapīru tirgū, kas ir pilnīgi absurds apgalvojums. Ja vērtspapīru tirgū tik vien jādara, kā jānopērk obligācijas un jāgaida, kad to izdevējs (valsts) pārskaitīs kuponu maksas (kas nevar nokavēt pat vienu dienu!). Zemes īpašnieks atrodas pilnīgi citādā situācijā. Zemes īpašniekam dzīvokļa īpašnieki regulāri piesaka kaut daļēju defoltu, kas praktiski nav iedomājama situācija vērtspapīru tirgū. Tā vien naivi iedomājos, ka manai pilnīgi redzi zaudējušai, klientei, dzīvokļa īpašnieki pēkšņi pilnīgi labprātīgi un bez jebkādas pamudināšanas pārskaita vai pie kases samaksā zemes lietošanas maksas. Pasaka vai ne? Tāda situācija klientei nav bijusi pirms tam, un nebūs arī nākotnē!
Tikpat absurda ir pēdējās pozīcijas – inflācijas neņemšana vērā. Pēc tieslietu ministra domām tā lietošanas maksā nav jāierēķina, jo inflācijas indeksi esot iekļauti zemes kadastrālajās vērtībās. Muļķības! Likumā nav ne pušplēsta vārda, par inflācijas faktora ņemšanu vērā nosakot kadastrālās vērtības. Piemēram kāda mana klienta zemes kadastrālā vērtība 2009. gadā bija 154 tūkstoši eiro. 2022. gadā tās kadastrālā vērtība joprojām ir tāda pati. Trīspadsmit gadu laikā nav notikušas absolūti nekādas izmaiņas, jo kadastrālā vērtība ir ar likumu “iesaldēta”. Tikmēr Centrālās Statistikas pārvaldes inflācijas kalkulators liecina, ka no 2009. gada augusta līdz 2022. gada augustam uzkrātā inflācija veido 49,5%. Piebilstams, ka arī zemes un dzīvokļu cenas Latvijā ir augušas aptuveni tāpat, līdz ar to mana klienta zemes vērtībai šā gada augustā bija jāsastāda jau 230 tūkstoši eiro (pat neierēķinot apstākli, ka iesaldētās kadastrālās vērtības tika noteiktas vien 85% apmērā no zemes tirgus cenas 2013. gadā!). Līdz ar to katrs iekasētais nomas viens eiro uz šo dienu no 2009. gada ir zaudējis pusi no savas pirktspējas! Pats interesantākais, ka mana klienta zemesgabala kadastrālā vērtība 2025. gadā pēc prognozētā no 154 tūkstošiem eiro zaudēs savu vērtību 2,44 reizes, un 2025. gadā veidos tikai 63 tūkstošus eiro. Ja mēs pieturamies pie Bordāna inflācijas teorijas, tad tuvāko divu gadu laikā Latviju sagaida dramatiska deflācija. Faktiski ir jānotiek apokalipsei, kas protams ir maz iespējama situācija. Līdz ar to šāds Bordāna pieņēmums ir ja ne meli, tad vismaz maldināšana noteikti.
Piespiedu dalītais īpašums nepazudīs
Ar grozījumu pieņemšanu likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” attiecības starp zemes un būvju, ēku un dzīvokļu īpašniekiem tā sauktā piespiedu dalītā īpašuma gadījumā ne tuvu nav sakārtotas. No deputātiem tika slēpts, ka dzīvokļu īpašnieki visus iepriekšējos gadus aktīvi pirka zemes zem savām mājām – gan individuāli, gan kolektīvi. Tas tika darīts gan labprātīgi vienojoties, gan izmantojot pirmpirkuma tiesības, gan arī iegādājoties zemi zem mājas vai vairākām mājām kopā publiskās izsolēs (tostarp, kad piedziņu uz zemi vērš pašvaldība sakarā ar NĪN piedziņu, lai gan pati nomas maksu nav maksājusi). Valsts zemes dienests šo neuzskaita un neņem vērā, sniedzot Saeimai un valdībai aplamas ziņas par atlikušo dalīto īpašumu skaitu un zemes vērtību dalītajos īpašumos. Tieslietu ministrijai sabotējot valdības deklarācijā noteikto mērķi izbeigt dalīto īpašumu, šobrīd dzīvokļa īpašnieki faktiski ir objektīvi daudz mazāk ieinteresēti pirkt piespiedu dalītajā īpašumā esošo zemi, nekā pirms visām šīm Bordāna iniciētajām reformām. Viņiem tas vienkārši vairs nav ekonomiski izdevīgi. 4% no zemes kadastrālās vērtības, ja nekustamā īpašuma nodokli ir jāmaksā zemes īpašniekam, savu 100% robežu sasniegs vairāk kā 40 gadu laikā. Pieskaitot zemes sarkanās līnijas, par kurām šobrīd nav jāmaksā nekas, zemes īpašnieka administratīvo slogu un inflāciju, šim periodam jāpieskaita vēl vismaz pieci vai pat vairāk gadi. Tas nozīmē, ka šāda zeme dzīvokļu īpašniekiem atmaksāsies vien apmēram 50 gadu laikā! Tā kā dzīvokļu īpašnieki bieži vien ir vecāka gadu gājuma cilvēki, viņi savas dzīves laikā nesaņems to labumu, kas rodas izpērkot šo zemi, un viņiem daudz izdevīgāk būs maksāt lietošanas maksu. Tas nekādi neveicinās dalītā īpašuma izbeigšanu un zemes un tās resursu efektīvu izmantošanu.