-
jauno mājokļu projektu deficīts, kam par pamatu var uzskatīt ierobežotās būvniecības jaudas;
- IKP pieaugums un inflācija 2006. gadā;
- kredītresursu procentu likmju samazinājums (iepriekšējos gados novērotais starpbanku likmes samazinājums nav turpinājies, tomēr vidēji par 0,5-1,2 % samazinājusies banku marža, gada beigās apstājoties pie vidēji 0,8-1,1% pievienotās likmes);
- spekulatīvi darījumi (lai gan to īpatsvars mājokļu tirgū samazinās, bet spekulatīvo darījumu objekti atkārtoti tirgū nenonāk masveidā);
- bažas par nekustamo īpašumu vērtības turpmākām izmaiņām, t.i., nespēju iegādāties īpašumus vēlāk.
Vidējais dzīvokļu cenu pieaugums Rīgā un Rīgas rajona lielākajās apdzīvotajās vietās 2006.gadā ir identisks 2005.gada līmenim: robežās no 45-65%.
2006.gadam raksturīgs darījumu skaita pieaugums mājokļu tirgū, ko pamatā var skaidrot ar pieaugošu piedāvājumu jauno mājokļu tirgū. Darījumu skaita izmaiņas dzīvokļu sektorā Latvijā procentuāli vērtējamas ~5% apmērā. Rīgas pilsētā un tās apkārtnē darījumu skaits ar dzīvojamo fondu pieaudzis vidēji par ~10%. Jāatzīmē, ka 2006.gada beigās nav vairs tik ļoti izteikta tendence, ka, iegādājoties jaunu mājokli, tiek saglabāts iepriekšējais mājoklis, kas bija saistīts ar cerībām uz tirgus tālāku strauju attīstību.
Kopumā 2006.gadā mēnešu sadalījumā nav vērojamas īpaši krasas dzīvojamā fonda cenu pieauguma tempa izmaiņas, kā rezultātā vidējais cenu pieaugums visa gada garumā saglabājās 3-5% robežās mēnesī.
2006.gadā kopumā nebija vērojamas īpaši lielas piedāvājuma skaita izmaiņas attiecībā pret gada 1.pusi - ja jūlija sākumā piedāvājumā Rīgā bija ~5500 dzīvokļi, tad gada beigās piedāvājums sasniedza ~6000 dzīvokļus, galvenokārt pateicoties piedāvājumā esošo dzīvokļu skaita pieaugumam jaunajos projektos. Sērijveida dzīvokļu piedāvājums ir saglabājies nemainīgs, atsevišķos mikrorajonos pat samazinājies, kas liecina par augstu tirgus aktivitāti. Kopējais aptuvenais sērijveida dzīvokļu piedāvājums 2006.gada beigās bija 3500 dzīvokļi.
Lielākais tipveida dzīvokļu piedāvājums mikrorajonu skatījumā 2006.gada beigās tradicionāli ir koncentrējies sekojošos Rīgas mikrorajonos:
- Purvciemā 12-14% no kopējā skaita, no kuriem piedāvājumā bija visvairāk 2 istabu (35% no kopējā piedāvājuma) un 3 istabu dzīvokļi (30%);
-
Ķengarags (piedāvājumu skaits Ķengaragā attiecībā pret gada sākumu pieaudzis) 8-10% no kopējā skaita ar vislielāko piedāvājumu 2 istabu (38% no kopējā skaita) un 3 istabu dzīvokļiem (35%).
-
Pļavniekos 8-10% no kopējā skaita ar vislielāko piedāvājumu 1 istabas (38% no kopējā piedāvājuma), bet 2 un 3 istabu dzīvokļu segmentā piedāvājums Pļavniekos ir aptuveni līdzīgs - 30% no piedāvājumā esošo dzīvokļu skaita;
- - Salīdzinoši mazāks piedāvājums bija vērojams:
- Imantā;
- Zolitūdē;
- Ziepniekkalnā;
- Iļģuciemā;
- Āgenskalnā;
Ja iepriekš Rīgā tirgū bija zināmi līderi, t.i., dārgākie mikrorajoni, tad 2006.gada beigās piedāvājumu skaits izlīdzinājās starp mikrorajoniem, neatkarīgi no to cenu līmeņa.
Ja iepriekš lielāko piedāvājumu skaita daļu veidoja divu un trīs istabu dzīvokļi, tad 2006.gada nogalē vērojams neliels izlīdzinājums - nedaudz palielinājies vienistabas dzīvokļu piedāvājums.
2006.gadā turpinājās dzīvokļu cenu izlīdzināšanās starp mikrorajoniem - saglabājoties starpībai absolūtos skaitļos, t.i., dažos tūkstošos eiro. Ņemot vērā kopējo cenu līmeņa straujo pieaugumu, procentuālā cenu starpība starp mikrorajoniem ir mazinājusies, īpaši to var attiecināt uz iepriekš «lētajiem» mikrorajoniem -
Bolderāju, Vecmīlgrāvi. Zināmā mērā šī situācija ir pretrunā ar nekustamā īpašuma tirgus pamatprincipu, ka īpašuma cenas ir balstītas uz atrašanās vietu, t.i. būtu jāveidojas diferenciācijai, bet joprojām to var izskaidrot ar mājokļu deficītu Rīgas pilsētā. Lētāko mikrorajonu straujāku cenu pieaugumu var skaidrot arī ar apstākli, ka Rīgas teritorijā par attiecīgu naudas summu citu mājokli ar ērtībām iegādāties nav iespējams.
Vidējās tipveida dzīvokļu cenas Rīgā gada beigās sasniedza ~ 1450 EUR/m2 ar attiecīgu cenu diapazonu:
-
vienistabas dzīvokļi 47 000 - 64 000 EUR
(vidēji 54 000 EUR, 1640 EUR/m2) -
divistabu dzīvokļi 62 000 - 82 000 EUR
(vidēji 73 000 EUR, 1500 EUR/m2);
-
trīsistabu dzīvokļi 76 000 - 97 000 EUR
(vidēji 86 000 EUR, 1380 EUR/m2);
-
četristabu dzīvokļi 85 000 - 109 000 EUR
(vidēji 97 000 EUR, 1310 EUR/m2);
Piedāvājumā nonāca galvenokārt daļēji vai pilnībā remontēti dzīvokļi. Salīdzinoši reti piedāvājumā bija dzīvokļi bez jebkāda labiekārtojuma - šādu dzīvokļu īpatsvars turpināja samazināties un bija vidēji 10-15%. Nedaudz turpināja samazināties procentuālā starpība starp remontētu un neremontētu dzīvokļu pārdošanas cenām, ko nosaka straujais cenu līmeņa pieaugums, kurš ievērojami pārsniedz būvizmaksu pieaugumu. 2006.gada beigās no tirgū piedāvātajiem dzīvokļiem 10-15% ir pilnībā mēbelēti un radīja iespēju jaunajiem īpašniekiem tos izmatot uzreiz.
* informācijas avoti ir SIA Arco Real Estate nekustamo īpašumu darījumu datu bāze, kā arī sadarbības partneru sniegtā informācija un publiski pieejamās informācijas avoti, kā arī Centrālās Statistikas biroja, Zemesgrāmatu un Latvijas Bankas apkopotā informācija.