Kā jūs raksturotu situāciju dzīvojamo ēku apsaimniekošanas nozarē?
Svarīgākais šajā biznesā ir iegūt cilvēku uzticības kredītu. Tuvākā gada, pusotra gada mērķis ir nodrošināt to, lai cilvēki varētu saņemt informāciju saistībā ar māju, kurā dzīvo, elektroniskajā vidē, kā arī pāriet uz mājas grāmatām elektroniskajā vidē un nodrošināt elektronisko balsošanu. Tas ir aktuāli visai apsaimniekošanas nozarei.
Daudz kritizētajam Rīgas namu pārvaldniekam (RNP) diezgan daudz informācijas ir arī e-vidē.
Manuprāt, nav gan.
Ja runājam par juridiskiem dokumentiem, tad maz ticams, ka daudz būs to cilvēku, kuri internetā juridiskos dokumentus izlasīs.
Daudzi dzīvokļu īpašnieki nedzīvo savos īpašumos, nereti vispār nedzīvo Latvijā, bet gan kādā citā valstī. Informācijas, arī dažādu juridisko dokumentu ievietošana internetā šiem cilvēkiem, kuriem ir dzīvoklis, piemēram, Rīgā, Jelgavā, Liepājā vai kur citur Latvijā, ļaus iesaistīties mājas pārvaldīšanā.
Ja viņi vēlas iesaistīties.
Protams, nevienu nevar piespiest iesaistīties. Mūsu uzņēmuma mērķis ir kļūt atklātākiem pret cilvēkiem. Jelgavas, kur darbojas SIA Jelgavas Nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP), piemērs rāda, ka, izstrādājot un ieviešot elektronisko sistēmu, aug cilvēku uzticēšanās.
Kā tas tiek mērīts?
Ir bijušas aptaujas, kas parādīja, ka uzticēšanās aug, un tas saistīts ar to, ka uzņēmums kļūst atklātāks.
Jūsu ieteikums namu apsaimniekotājiem tātad ir aizvien plašāk ieviest e-risinājumus?
Jā, tieši tā. Patlaban normatīvie dokumenti to gan neparedz, bet būtu vēlams nodrošināt elektronisko balsošanu kā vienu no balsošanas mehānismiem. Šobrīd normatīvais regulējums nosaka – balsošana var notikt kopsapulcē vai anketēšanas veidā, vai arī savādāk, savstarpēji par to vienojoties, bet pie dzīvokļu īpašniekiem, kuri dzīvo kur citur, pat citā valstī, informācija nenonāk, un viņi balsošanā nepiedalās.
Ir dzirdēts viedoklis, ka tā ir šo ārzemēs dzīvojošo cilvēku – dzīvokļu īpašnieku – pašu problēma.
Piekrītu, bet līdz ar elektroniskās balsošanas ieviešanu cilvēkiem, kuri dzīvo ārzemēs un kuriem ir dzīvoklis, piemēram, Rīgā, radīsies iespēja mājai būtisku jautājumu izlemšanā un mājas pārvaldīšanā piedalīties. Turklāt jāatceras, ka īpašums tā īpašniekam ne tikai dod privilēģijas, bet arī uzliek pienākumus.
Gandrīz katram paziņu vidū ir cilvēki, kuri gadiem dzīvo un strādā ārzemēs, savus Latvijas dzīvokļus izīrējuši, un viņus interesē tikai īres maksa, nevis diskusijas par kāpņu telpas tīrīšanu.
Es piekrītu, bet informācijas tehnoloģiju laikmetā nav sarežģīti tam cilvēkam, kas dzīvo ārzemēs, bet kam ir dzīvoklis Latvijā, dot iespēju piedalīties mājas, kurā atrodas dzīvoklis, pārvaldīšanā.
Vai nepastāv risks, ka daudzi cilvēki būs skeptiski pret balsošanu e-vidē un gribēs arī turpmāk sapulcēs diskutēt ar kaimiņiem?
Jā, tā ir, un skaidrs, ka arī nākotnē būs daudz cilvēku, kuri e-vidē pieejamo sistēmu neizmantos. Taču, kad mēs ieviesām iespēju ūdens skaitītāja rādījumus nodot e-vidē, tad vidēji 50–75% dzīvokļu pārstāvju to sāka izmantot. Tā kā ir pamats domāt, ka, ieviešot e-vidē, piemēram, elektronisko balsošanu, to arī izmantotu apmēram puse no visu dzīvokļu pārstāvjiem. Jāteic, kopsapulces vispār ir īpašs stāsts, jo tad, ja ir jārisina būtiskas un ilgi nerisinātas problēmas, kopsapulce ļoti bieži nav strukturēta.
Tas, vai sapulce ir strukturēta vai ne, gan atkarīgs no sapulces vadības stila.
Jā, tā ir. Taču, lai sapulce būtu konstruktīva, svarīgi ir arī sapulces dalībniekiem jau pirms sapulces iedot maksimāli daudz informācijas.
Mājās, kuras apsaimnieko jūsu uzņēmums, dzīvokļu īpašnieki un iemītnieki ir cilvēki ar vidēja un augsta līmeņa ienākumiem?
Nē, ne jau visi. Ir iemītnieki ar ļoti dažādu ienākumu līmeni. Mājām, kas nav būvētas gluži pēdējos gados, ir daudz mazāk ar hipotēku saistītu dzīvokļu. Jaunajos projektos ļoti liela daļa dzīvokļu ir saistīti ar hipotēku, un, ja rodas maksāšanas problēmas, tad jāņem vērā, ka banka ir pirmais nodrošinātais kreditors. Ir bijuši mēģinājumi normatīvajos dokumentos noteikt, ka arī mājas pārvaldnieks ir pirmais nodrošinātais kreditors, bet tas nav izdevies.
Kā risināt nemaksāšanas problēmu, vēršaties tiesā?
Ja cilvēks kavē maksājumus divus mēnešus, ir cilvēcīga saruna ar viņu par iemesliem un par iespējām maksājumus veikt. Situācijas mēdz būt ļoti dažādas. Ja nav vērojama parādnieka ieinteresētība parādu dzēst, tiek izsūtīts pirmstiesas brīdinājums. Mēs cenšamies, lai parāda summa neizaugtu ļoti liela, daudzu tūkstošu eiro apmērā. Prasības, kas ir par summu līdz aptuveni 2100 eiro, izskatīšana notiek ļoti ātri. Šogad divas šādas lietas bija, un tiesas procesa rezultāts bija tāds, ka parādniekiem parāds bija jāsamaksā, un viņi arī samaksāja.
Parādi bija radušies objektīvu apstākļu vai subjektīvu iemeslu dēļ?
Subjektīvu iemeslu dēļ. Gadījumi bija atšķirīgi. Tā dēvētajās vecajās mājās kopumā rēķinu apmaksas disciplīna ir daudz labākā līmenī nekā jaunajos projektos. Ar jaunajiem projektiem es domāju pēdējo 10–15 gadu laikā būvētās ēkas.
Nav bijis tā, ka dzīvokļa īpašnieks dzīvo ārzemēs, parāds krājas, bet šim cilvēkam ir vienalga?
Ir bijis tāds gadījums, un tas vispār bija ļoti sarežģīts gadījums.
Kopumā rodas iespaids – namu apsaimniekošanas bizness ir smags.
Pirmajā brīdī, kad vēl pieredzes nebija, tad bija taustīšanās. Tagad jau skaidrs, ka vidēji 5–10% no visiem dzīvokļiem būs problēmas ar rēķinu apmaksas disciplīnu.
Mājas pārvaldniekam jārisina arī dažādas praktiskās problēmas, jo, teiksim, caurules var plīst pat jaunajos projektos.
Mana pieredze rāda, ka visbiežāk caurules plīst tieši jaunajos projektos.
Kā risināt šādas situācijas?
Mēs kā ārpakalpojumu esam piesaistījuši uzņēmumu, kas šādas situācijas risina burtiski jebkurā diennakts laikā, un ar sadarbību esam apmierināti. Es pat biju gatavojies tam, ka praktisko jautājumu risināšana prasīs vairāk rūpju, nekā tas ir realitātē.
Ar apkures sezonas sākšanu rudenī problēmu nav?
Nē, nav gan, un, ja ir kādi diskutabli jautājumi, ar siltumapgādes uzņēmumiem var vienoties. Te jāuzsver, ka nevis apsaimniekotājs slēdz līgumu ar siltumapgādes uzņēmumu, bet apsaimniekotājs līgumu slēdz dzīvokļu īpašnieku vārdā. Ja apsaimniekotājs kāda iemesla dēļ nav norēķinājies ar siltumenerģijas piegādātāju, tad siltumapgādes uzņēmums vispirms informē iedzīvotājus, lai būtu spiediens no iedzīvotājiem uz apsaimniekotāju, bet, ja nonāk līdz tiesvedībai vai parādu sadalīšanai, tad vēršas pret dzīvokļu īpašniekiem.
Ir dzirdēts par gadījumiem, kad dzīvokļu īpašnieki rēķinus apmaksā, bet tieši apsaimniekotājs naudu nepārskaita siltumapgādes uzņēmumam. Ko darīt?
Šādi apsaimniekošanas nozares negodprātīgie pārstāvji grauj visas nozares prestižu. Svarīgi, lai cilvēki, kuri darbojas apsaimniekošanas nozarē, būtu godīgi un apzinātos, ka šajā biznesā savstarpēja uzticēšanās ir ļoti būtiska. Ir svarīgi, lai nerastos situācija, ka dzīvokļu īpašnieki naudu apsaimniekotājam atbilstoši rēķiniem samaksā, bet apsaimniekotājs naudu nepārskaita tālāk siltumapgādes un citu pakalpojumu sniedzējiem, bet piesavinās un iztērē paša vajadzībām.
Es uzskatu, ka situāciju varētu uzlabot tas, ka vairāk informācijas būtu elektroniskajā vidē un dzīvokļu īpašnieki varētu vēl labāk sekot līdzi situācijai ar norēķiniem, parādiem un tamlīdzīgi.
Patlaban jūsu uzņēmums darbojas tikai Rīgā. Plānojat darboties arī citur Latvijā, piemēram, Jelgavā, ko pieminējāt?
Jelgavas situācija atbilst principam – apsaimniekošanas biznesā darbojas liels pašvaldības uzņēmums. Tur ap 95% dzīvojamo māju apsaimnieko JNĪP, kas ir pašvaldības uzņēmums. Jāteic gan, ka arī Rīgā patlaban RNP apsaimnieko aptuveni 4000 māju, otrs lielākais apsaimniekotājs – privātā sektora uzņēmums – apsaimnieko mazāk par 200 ēkām, bet savulaik apsaimniekoja ap 250 mājām. Līdzīga situācija ir arī daudzās citās lielākajās mūsu valsts pilsētās. Protams, privātais sektors apsaimniekošanas nozarē pastāv, bet tas ir ļoti neliels. Es uzskatu – pašvaldībai nav jākonkurē ar privāto uzņēmumu. Mans globālais mērķis ir rosināt diskusiju un parādīt dzīvokļu īpašniekiem, ka viņiem nav jābūt ķīlnieka lomā. Es dzīvokļu īpašniekus aicinu pašiem pārvaldīt savu īpašumu, nevis tikai pieņemt to, ko viņiem piedāvā. Pašvaldībai jānodrošina platforma un iespējas privātā biznesa attīstībai, bet ar apsaimniekošanas biznesu jānodarbojas privātajiem uzņēmumiem.
Ar likumu pateikts, ka tajā brīdī, kad sākas privatizācijas process, pašvaldības uzņēmumam vai struktūrai, kāda ir mazākās pašvaldībās, vajag iniciēt to, ka tiek pārņemta apsaimniekošana no pašvaldības, bet šāds process nenotiek. Pēc likuma pašvaldības uzņēmumam ir pienākums spert pirmo soli – organizēt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci – un pateikt: jums ir tiesības šo māju pārņemt. Normatīvajā regulējumā arī ir noteikts – ja mājā privatizēti visi dzīvokļi, tad pašvaldības uzņēmumam jāsasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulce un jāinformē par pienākumu sešu mēnešu laikā kopš kopsapulces sasaukšanas dienas parakstīt mājas pieņemšanas/nodošanas aktu un vai nu pārņemt savā pārvaldīšanā, vai pārvaldīšanu uzdot citam pārvaldniekam, vai arī palikt pie esošā, bet par to jāpieņem lēmums.
Jūsuprāt, šādi lēmumi nav pieņemti?
Nē, nav pieņemti.
Tomēr nav tā, ka, piemēram, Rīgā visas mājas apsaimniekotu tikai RNP. Bez jūsu uzņēmuma ir vēl citi privātie apsaimniekošanas uzņēmumi. Ir arī mājas, kurās esošo dzīvokļu īpašnieki izveidojuši dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību.
Problēma ir tā, ka liela daļa dzīvokļu īpašnieku nemaz nezina, ka viņiem ir tiesības pāriet pie cita apsaimniekotāja, cilvēkiem nav informācijas par to, kā notiek apsaimniekotāja nomaiņa. Vēl jāpiebilst, ka privātajam uzņēmumam pārņemt māju apsaimniekošanā ir ilgs un sarežģīts process, kas būtu jāpadara vienkāršāks. Manuprāt, šis process apzināti izveidots tik sarežģīts, lai kavētu privātā sektora izaugsmi.
Varbūt daudzās mājās dzīvokļu īpašnieki domā – labāk paliksim pie tā mājas pārvaldnieka jeb apsaimniekotāja, pie kura pierasts, nekā kaut ko mainīsim?
Jā, protams, daudziem cilvēkiem ir pārliecība, ka labāk ir tad, ja māju apsaimnieko ar pašvaldību saistīts uzņēmums, bet prakse rāda – privātais sektors var piedāvāt pievilcīgāku cenu un personisko saziņu ar dzīvokļu īpašniekiem.
Ja dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu ar pašvaldību saistīto apsaimniekotāju nomainīt ar privāto uzņēmumu, ko viņi iegūs?
Viens piemērs. Mēs pārņēmām māju Krišjāņa Valdemāra ielā. Tur bija uzpūstas tāmes un tika veikti darbi, kurus dzīvokļu īpašnieki nemaz nevēlējās. Pēc noslēgtā līguma iepriekšējais apsaimniekotājs reizi gadā atsūtīja plānoto remontdarbu tāmi, pēc saviem ieskatiem apsaimniekotājs izvēlējās prioritāti, un, ja mēneša laikā 50% plus 1% dzīvokļu īpašnieku vienoti nepateica «mēs nepiekrītam šādu darbu veikšanai» vai «mēs nepiekrītam šādām summām», tad mājas remontdarbu tāme tika uzskatīta par saskaņotu un apsaimniekotājs bija tiesīgs tērēt savu norādīto summu saviem izvēlētajiem remontdarbiem. Mēs kā apsaimniekošanas uzņēmums no mājas līdzekļiem netērējam nevienu centu, kamēr mājas iedzīvotāji mums šādus tēriņus nav akceptējuši. Prioritātes mēs ar dzīvokļu īpašniekiem arī saskaņojam. Rezultātā izmaksas ir daudz zemākas.
Kā jūs komentētu situāciju – cilvēki vēlas mainīt savas mājas apsaimniekotāju un secina, ka izvēle ir šaura.
Tas saistīts ar pašvaldību būtisko lomu apsaimniekošanas biznesā. Ja cilvēkam nepatīk, piemēram, kādas frizētavas sniegtais pakalpojums, ja liekas, ka tur frizieri strādā neprofesionāli, valda paviršība un ir rupja attieksme, tad cilvēks otro reizi uz šo frizētavu neies, bet dosies uz citu frizētavu un izvēlēsies to, kas liekas viskvalitatīvākā no tuvumā atrodamajām frizētavām. Turklāt cilvēkam liekas pašsaprotami, ka valstij vai pašvaldībai nav jānodarbojas ar frizētavu biznesu, bet ir jārada uzņēmējdarbību veicinoša vide un jāiekasē nodokļi. Tāpat jābūt arī namu apsaimniekošanas jomā. Tad, kad namu apsaimniekošanas nozarē lielāka loma būs privātajiem uzņēmumiem un dzīvokļu īpašnieki būs informēti par to, ka viņiem ir tiesības nama apsaimniekotāju mainīt, arī situācija uzlabosies un parādīsies lielāka konkurence.
Kas liedz privātajiem namu apsaimniekotājiem rīkot reklāmas kampaņas un censties pārliecināt dzīvokļu īpašniekus par to, ka nevajag palikt pie pašvaldības uzņēmuma?
Tas prasītu ļoti lielas izmaksas.
Rīgā kritika RNP ļoti asi tika pausta pirms pašvaldību vēlēšanām, bet, lai arī pašvaldības uzņēmumus kritizēja, Rīgā mērs nemainījās un arī iepriekš ietekmīgais politiskais spēks varu saglabāja.
Manuprāt, tāda pašvaldības uzņēmuma kā namu apsaimniekotājs darbošanās tiešā veidā nav saistīta ar politisko spēku samēru domē. Ja Rīgas vai kādas citas pilsētas domē vairākumu iegūtu pilnīgi jauns politiskais spēks, arī tad pašvaldības uzņēmumi pēc būtības nemainītos un pašvaldības vienalga turpinātu darboties apsaimniekošanas nozarē ar sava uzņēmumu starpniecību.