Pārmērīgu optimismu, kad visi grib pirkt, jo «rīt būšot vēl dārgāk»,
nomainījis pārmērīgs pesimisms, kad visi grib pārdot, bet pircēju nav.
Jo «kāpēc pirkt šodien, ja rīt būs vēl lētāk»
Tirgus neprognozējams
Vai tiem, kas grib dzīvokli pārdot, nu tas jāsteidz darīt? Varbūt tomēr izīrēšana var izrādīties izdevīgāks ilgtermiņa ieguldījums. Izīrēt vai pārdot savu īpašumu - viennozīmīgas atbildes nav. «Nekustamā īpašuma tirgus ir ļoti grūti prognozējams un pagaidām pilnīgi atkarīgs no tā, vai baņķieri dos cilvēkiem kredītus, vai kredītņēmēju skaits samazināsies,» uzskata Latio valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns. «Šis ir arī ļoti emocionāls tirgus. Ja kāds maksā par dzīvokli 100 000, tas nav tāpēc, ka cilvēkam ir tik daudz naudas, bet gan tāpēc, ka cilvēkam šķiet, ka mājoklis varētu tik maksāt. Bet ekonomiska pamatojuma tam nav,» nekustamā īpašuma tirgus atkarību no dažnedažādiem faktoriem skaidro Edgars Šīns.
Kā izīrēt likumīgi
«Īres attiecības regulē īres līgums. Abas puses vienojas, uz kādiem noteikumiem īpašnieks ir gatavs izīrēt, uz kādiem noteikumiem īrnieks īrēt,» skaidro Jānis Jakāns, Rīgas pilsētas Īres valdes loceklis. Ja tomēr trūkst pieredzes īres līguma slēgšanā un rodas šaubas par tā taisnīgumu, tad var vērsties pēc palīdzības pie juristiem vai Rīgas pilsētas Īres valdē, kur konsultācijas tiek sniegtas bez maksas.
Viena no galvenajām lietām līgumā ir īres maksa, tās nomaksas termiņš un līguma termiņa garums. Precīzi jādefinē īres objekts. «Lai nebūtu tā, ka noslēdz līgumu par dzīvokli, nākamajā dienā brauc ar mašīnu pagalmā un grib to tur turēt, grib izmantot pagrabu, grib žaut veļu žāvēties, grib bērnu ratiņus turēt koridorā, bet tas līgumā nav atrunāts,» skaidro Jānis Jākāns.
Līgumā var iekļaut arī punktu ar sankcijām, kuras īrnieks var vērst pret namīpašnieku, ja kāds īres līgumā atrunāts pakalpojums netiek sniegts. Kas notiek gadījumā, ja īrētajam dzīvoklim mainās īpašnieks - arī tas jāatrunā līgumā. Piemēram, ka līgums ir saistošs arī īpašuma tiesību pārņēmējam. Obligāti jābūt punktam, ka īres maksa ir jāpārskata ik pa gadu vai pusgadu un ka to ir tiesības paaugstināt, lai spētu izsekot līdz tirgus pārmaiņām.
Pieņemšanas/nodošanas akts
Noslēdzot līgumu, jābūt arī pieņemšanas/nodošanas aktam, kur tiek atrunāts, kas un kādā stāvoklī tiek nodots īrniekam. «Nav būtiski, vai tā ir veca māja, kur vairākus gadu desmitus nav bijis remonts, vai tā ir jauna, svaigi remontēta. Telpu sienu, griestu, logu stāvoklis, kanalizācija, kāda apkures sistēma - tam jābūt atrunātam šajā aktā. Lai pēc kāda laika īrnieks nevarētu dzīvokli nolaist līdz kliņķim un teikt, ka tāds tas jau bijis pašā sākumā.» Ja īrniekam tiek nodots dzīvoklis, tad viņš par tā uzturēšanu ir atbildīgs. Izīrētāja uzdevums ir uzturēt kārtībā koplietošanas telpas. Visos līgumos tiek iekļauts punkts par iespējamo īpašuma bojāšanu un sankcijām.
Ja īrnieks ir nolēmis vairs nepagarināt līgumu un pārceļas uz kādu citu mājvietu, par to, protams, ir jāpaziņo arī īpašniekam un atkal jāuzraksta pieņemšanas/nodošanas akts. «Reāls piemērs no dzīves - īpašnieks uzskata, ka īrnieks dzīvo viņa īpašumā. Īrnieks jau gadu dzīvo kaut kur citur, par to paziņojis sētniecei. Īpašnieks redz, ka netiek maksāta īre, piestāda īrniekam brīdinājuma vēstules, ka jautājums tiks risināts tiesā,» stāsta Jānis Jakāns, uzsvērdams, ka līgumam jābūt pēc iespējas detalizētākam un striktākam.
Par nodokļu nomaksu jārūpējas īpašniekam, nevis īrniekam. Viņam ir jāreģistrējas Valsts Ieņēmumu dienestā kā saimnieciskās darbības veicējam vai arī jāpiereģistrē līgums. Nodokļi, 25% no ienākumiem par izīrēšanu, ir jāmaksā tikai tādā gadījumā, ja peļņa pārsniedz 110 latu mēnesī. Par peļņu netiek uzskatīti īpašuma uzturēšanas izdevumi.
Ekspertu viedoklis. Izīrēt vai pārdot?
Māris Laukkalējs, Arco Real Estate valdes loceklis
Cenas sērijveida dzīvokļiem ir nesamērīgi augstas un tām vajadzētu kristies. Bet vai tas notiks? Pagaidām ir kritusies pircēju aktivitāte, kas sakrīt ar vasaras periodu, kad tirgus pats par sevi ir mazāk aktīvs, nevis dzīvokļu cenas. Ir iestājies nogaidošs posms, darījumu nav daudz, interese par dzīvokļu pirkšanu neliela. Uz augustu, iespējams, būs lielāka skaidrība, vai cenas tiešām kritīsies, vai nē. Pagaidām to ir ļoti grūti pateikt. Izīrēt vai pārdot? Tas atkarīgs no tā, cik steidzīgi cilvēkam vajadzīga nauda. Klasiskā formula ir pazemināt pārdošanas cenu.
Arnis Škapars, SEB Unibankas Privātpersonu kreditēšanas atbalsta pārvaldes vadītājs
Izīrēt dzīvokli ir ilgtermiņa bizness. Protams, jārēķina, par cik dzīvokli var pārdot, bet inflācijas apkarošanas plāna un banku politikas iespaidā neticu, ka sērijveida dzīvokļiem būs cenu pieaugums. Tas bizness Latvijā uz kādu laiku ir apstājies un ir atkarīgs no Latvijas ekonomiskās situācijas kopumā. Manuprāt, cerēt nopelnīt 30-40% no dzīvokļa vērtības nav nekāda pamata. Lēmumā - izīrēt vai pārdot - liela nozīme ir vietai un īpašumam. Vai tā ir blokmāja, vai pirmskara māja Teikā vai tuvējā Pārdaugavā? No investīciju viedokļa dzīvokļi kļuvuši neinteresanti, tāpēc, piemēram, blokmājām īstais mirklis ir pārdot.
Andris Strazds, Rīgas Ekonomikas augstskolas pasniedzējs
Mans viedoklis jau pirms gada bija viennozīmīgs - pārdot! Zinu dažus cilvēkus, kas to veiksmīgi ir izdarījuši un domāju, ka viņi izrādīsies ieguvēji. Taču šobrīd situācija ir mainījusies. Ja visi tagad metīsies pārdot, pie stingrākiem kreditēšanas noteikumiem un, pircējiem ieņemot nogaidošu pozīciju, tas var izsaukt būtisku cenas kritumu atsevišķos segmentos. Varam no viena grāvja viegli iekrist otrā. Pārmērīgu optimismu - visi grib pirkt, jo «rīt jau būšot vēl dārgāk», nomainīs pārmērīgs pesimisms, kad visi grib pārdot, bet pircēju nav - visi gaida, jo «kāpēc pirkt šodien, ja rīt būs vēl lētāk». Esmu dzirdējis Ilmāru Rimševicu sakām, ka ar avīzi var nogalināt divas lietas - mušu un banku. Varētu būt vēl arī trešā - nekustamā īpašuma tirgus.
Milāna Skumbiņa, SIA Coral Group valdes priekšsēdētāja
Inflācijas apkarošanas plāns un banku politika jau tagad ietekmē nekustamā īpašuma sfēru. Tuvākajā nākotnē dažiem īpašumiem cena un pieprasījums varētu kāpt, piemēram, projektiem, kas ieguvuši labu statusu. Bet tāds pieprasījums kā iepriekš - tā bija fantastika un tas laiks ir garām. Tirgus sašaurinās, un tas nozīmē, ka profesionālie tirgus dalībnieki var sapriecāties. «Dispečeru laiks», kad nekustamo īpašumu aģentūrām pietika tikai pacelt telefona klausuli, lai īpašums tiktu pārdots, ir beidzies.
Veicamie soļi likumīgā dzīvokļa izīrēšanā:
- Dzīvokļa īpašnieks un īrnieks noslēdz īres līgumu.
- Tiek sagatavots un parakstīts dzīvokļa pieņemšanas/nodošanas akts.
- Ar noslēgto īres līgumu izīrētājam jādodas uz Valsts Ieņēmumu dienestu, kur jāreģistrējas kā saimnieciskās darbības veicējam.
- Izīrētājam pašam jāveic lietvedība – jāseko līdzi izdevumiem par dzīvokļa uzturēšanu, ja tādi ir, un jāsaglabā šo izdevumu čeki. Ja ienākumi no īres maksas ir Ls 150 vai vairāk mēnesī, tad no šīs summas ir jāmaksā 27,04% sociālais nodoklis.
- Gada beigās jāaprēķina ienākumu (Ls 150) un izdevumu kopējā summa, un no atlikušās summas jāsamaksā Iedzīvotāju ienākuma nodoklis 25%.
- Izīrētājs var arī nereģistrēties kā saimnieciskās darbības veicējs, bet reģistrēt savu īres līgumu. Tādā gadījumā no īres maksas peļņas ir jāmaksā 25% Iedzīvotāju ienākumu nodoklis, bet sociālais nodoklis nav jāmaksā. Kas ir izdevīgāk – reģistrēties kā saimnieciskās darbības veicējam vai reģistrēt īres līgumu — tas dzīvokļa īpašniekam ir jāaprēķina pašam.