Nesen gan atdzimis ir šaurais ekskluzīvo dzīvokļu un namu segments Jūrmalā un Rīgā, kur dzīvokļu cenas jau atkal sasniedz pat miljonos mērāmas summas. Pamatā to nosaka pieprasījums no Krievijas klientiem, kuri komplektā ar mājokli var iegūt uzturēšanās atļauju ES valstī. Tuvojošās vēlēšanas Krievijā, visticamāk, vēl ļaus nopelnīt dažiem nekustamo īpašumu tirgus starpniekiem.
Grūtības trešdaļai
Kopumā mājokļa iegādei bankas Latvijā izsniegušas aizdevumus 4,3 miljardu latu vērtībā un kredītu skaits pārsniedz 140 tūkstošus, liecina Finanšu un kapitāla tirgus komisijas dati (uz pagājušā gada septembri). Lai gan bankas cenšas vēstīt par pozitīvām vēsmām hipotekārās kreditēšanas jomā, kopējais kredītu skaits un summa gada laikā nedaudz sarukusi. Tas tāpēc, ka no jauna izsniegto kredītu masa ir mazāka nekā tā, ko agrākie klienti atmaksā vai bankas ir spiestas norakstīt kā bezcerīgus. Pērn kopumā bankas norakstījušas kredītus 95 miljonu latu vērtībā (mājsaimniecību segments).
Kredītņēmēju grūtības atmaksāt aizdevumus atspoguļo maksājumu kavējumi, īpaši tādi, kas pārsniedz pusgadu. Vairāk nekā 180 dienu pērnruden bija kavējuši aptuveni 15% no kredītņēmējiem, kas savulaik aizņēmušies mājokļa iegādei vai remontam. Īsākus termiņus bija kavējuši vēl nepilni 15%, proti, aptuveni trešdaļa no visiem kredītņēmējiem savas saistības laikā izpildīt nav spējīgi. Naudas izteiksmē mājokļu kredītu grupā tas ir vairāk nekā 1,2 miljardi latu, pārstrukturēšana (kredīta nosacījumu maiņa) veikta aizņēmumiem 640 miljonu latu vērtībā, līdzīgs kredītu apjoms atrodas nākamajā - naudas atgūšanas - stadijā. Kopš 2010. gada novembra, kad stājās spēkā jaunais maksātnespējas likums (ļauj vienkāršāk iziet maksātnespējas procesu fiziskām personām), apstiprināto maksātnespējas procesu skaits pārsniedz tūkstoti, un tam ik mēnesi ir tendence palielināties, vēsta Latvijas Kredītņēmēju apvienība.
Nekustamo īpašumu tirgus konjunktūra pamatīgi izmainījās 2008. gadā, pēc pasaules finanšu krīzes. Tipveida blokmāju dzīvokļu cenas savu «pīķi» sasniedza 2007. gada maijā (1700 eiro par kvadrātmetru), un turpmākos 26 mēnešus pēc kārtas tās kritās līdz 530 eiro, zaudējot divas trešdaļas no savas vērtības. Darījumu skaits mēnesī saruka piecas reizes (no aptuveni 1500 darījumiem mēnesī līdz 300), un vienīgā dzīvokļu uzpircēju vēlme bija pēc iespējas ātrāk tikt vaļā no liekajiem kvadrātmetriem par cenu, kas segtu kaut daļu no daudzās bankās vienlaikus saņemtiem kredītiem. «Kad paveras jaunas iespējas, ir jābūt pragmatiskākiem, piesardzīgākiem,» saka Swedbank vecākais ekonomists Dainis Stikuts, novērtējot kredītu krīzes mācību, kas būtu jāņem vērā nākotnē. Viņš atzīst, ka «tā laika lēmumi mūs ietekmēs vēl ilgi».
Krīzes dziļumu neparedzēja
Viena no spilgtākajām pirmskrīzes laika dzīvokļu jaunbūvēm Aurora Park Residence (atrodas pie Māras dīķa, bijušās zeķu fabrikas Aurora vietā, tika nodota ekspluatācijā 2008. gadā) šodien aizvien vēl stāv tukša. Vairākās izsolēs dzīvokļus nopirkuši ar projektu kreditējošajām bankām saistīti nekustamo īpašumu uzņēmumi, kuri šogad palēnām varētu sākt dzīvokļus pārdot. Šī projekta dzīvokļu pārdošanu savulaik vadīja CG Realty valdes locekle Milāna Skumbiņa, kura nekustamo īpašumu tirgū strādā jau 14 gadu un krīzes dēļ savu biznesu faktiski zaudēja. Viņa atceras, ka, sākoties 2008. gada notikumiem, bijusi panikas sajūta, jo «neviens no tirgū strādājošajiem tobrīd neparedzēja, ka kritums būs tik dziļš». Projektā Aurora Park Residence krīzes sākuma brīdī bija rezervēti 38% no 150 pirmās projekta kārtas dzīvokļiem. Ap sešdesmit klientu, kuri bija iemaksājuši avansu, šo naudu zaudēja, jo par pirmskrīzes cenām (līdz pat 4000 eiro par m2) klienti pirkuma līgumu slēgt vairs negribēja. M. Skumbiņa domā, ka daļu vainas par 2008. gada notikumiem jāuzņemas arī valdībai, kas «nespēja noprognozēt tirgus attīstības dinamiku. Valdīja liels optimisms par valsts attīstību kopumā». Viens no nokavētiem lēmumiem, viņasprāt, bija par vienotā kredītreģistra izveidi, kas būtu parādījis katra klienta reālo aizņēmumu portfeli. Šobrīd M. Skumbiņa atkal nodarbojas ar nekustamo īpašumu attīstīšanu, viņa meklē finanšu partneri dzīvokļu mājas būvei pie Dzintaru koncertzāles Jūrmalā.
Kredītņēmēju reģistra neesamība, aizdevumu izsniegšana, ņemot vērā arī «pelēkos» ienākumus, pārlieku liels optimisms par saviem ienākumiem nākotnē un pakļaušanās tirgus ažiotāžai, ko ietekmēja arī nepamatots optimisms no valdības puses, bija būtiskākie faktori, kas izraisīja cenu burbuli, norāda Ober Haus Vērtēšanas servisa valdes loceklis Andris Šalgūns.
Putina efekts
«Pieprasījums šobrīd ir atjaunojies no nerezidentu puses pēc īpašumiem jaunajos projektos un atjaunotos namos Jūrmalā, Rīgas centrā,» saka M. Skumbiņa. Viņa pieļauj, ka gaidāmās prezidenta vēlēšanas Krievijā arī var ietekmēt kaimiņvalsts pilsoņu interesi par naudas ieguldīšanu Latvijā. Pērn Jūrmalā cena kvalitatīviem īpašumiem pieaugusi pat par 25 līdz 40%, nereti cena jau atkal ir 4500 eiro par kvadrātmetru. Pašlaik Jūrmalā dažādās attīstības stadijās ir ap 40 jaunbūvju, un galvenokārt pircēji pārstāv NVS bloka valstis, viņiem līdz ar ieguldījumu nekustamajā īpašumā (jāiegulda vismaz 100 tūkstoši latu) pienākas uzturēšanās atļauja Latvijā uz pieciem gadiem. «Kopējo nekustamā īpašuma tirgu tas neietekmē, runa ir par noteiktu segmentu,» saka D. Stikuts.
No Latvijas klientu puses pieprasījums pašlaik vēl ir ļoti vājš, ko nosaka kopējā ekonomiskā situācija valstī, proti, zemas algas, bezdarbs, arī iedzīvotāju emigrācija. Aptuveni pusei strādājošo oficiālais algas līmenis patlaban liedz ņemt kredītu jauna mājokļa pirkšanai (vidējā neto alga valstī nedaudz pārsniedz 300 latu mēnesī). Pagaidām banku izveidotie nekustamo īpašumu apsaimniekošanas uzņēmumi nav sākuši no klientiem pārņemto mājokļu masveida tirdzniecību. «Lai tirgū neradītu negatīvas īpašumu vērtības pārmaiņas, banku uzņēmumi piedāvājumu papildina ļoti uzmanīgi,» norāda Latio vērtēšanas daļas vadītāja Diāna Štāle.