Kā liecina Centrālās statistikas pārvaldes dati, Latvijā uzbūvēto divu vai vairāku dzīvokļu ēku kvadrātmetru skaits lēnām, bet pieaug. Ja 2012. gadā tika uzbūvētas šādas ēkas 96 000 kvadrātmetru platībā, tad 2014. gadā tie jau bija 143 000 kvadrātmetru. Saskaņā ar Rīgas pilsētas būvvaldes datiem pēdējos gados pieaug arī izsniegto būvatļauju skaits.
Tomēr jaunu mājokļu būvniecību kavē samērā mazais pieprasījums, jo vietējo iedzīvotāju pirktspēja nereti ir pārāk zema, lai iegādātos dzīvokļus jaunajos projektos. Savukārt nerezidentu pieprasījums pēc dzīvokļiem Rīgā faktiski ir apsīcis.
Mazāk nekā kaimiņos
Projektu, kas tiek attīstīti pašlaik, vidū jāmin dzīvokļu ēka Felicity Apartments Rīgā, E. Birznieka-Upīša ielā ar 78 dzīvokļiem, kuru ekspluatācijā plānots nodot 2015. gada beigās, projekts Priedes Pierīgā, Gulbju ielā ar 40 dzīvokļiem, projekts Z Tower ar 336 apartamentiem Ķīpsalā, projekts Biķerziedi Biķernieku ielā. Pēdējā minētajā projektā, kurā jau notiek dzīvokļu iepriekšpārdošana, attīstītājs min, ka dzīvokļu platība ir no 46 līdz 88 kvadrātmetriem, un cena svārstās no 78 600 līdz 157 800 eiro.
Arī pēdējos gados ekspluatācijā nodotie daudzdzīvokļu nami ir visai dažādi gan atrašanās vietas, gan projekta ekskluzivitātes, gan cenas ziņā. Tā, piemēram, 2013. gadā ekspluatācijā nodots dzīvojamo ēku komplekss Ģipša fabrika Ķīpsalā ar 62 ekskluzīviem apartamentiem. Pašreiz notiek dzīvokļu pārdošana. Tāpat ekspluatācijā nodota daudzdzīvokļu ēka Stendes ielā, kur ir pieejami gan vienistabas, gan četru istabu dzīvokļi un dzīvokļu platība ir no 36,8 līdz 112,2 kvadrātmetriem. Cenas ir amplitūdā no 65 000 līdz 173 000 eiro. Nekustamo īpašumu kompānijas gan norāda, ka tas ir dārgāk nekā sērijveida dzīvokļi otrreizējā tirgū.
Būvkompānijas Merks valdes priekšsēdētājs Oskars Ozoliņš stāsta, ka pēdējos trīs gados tiek būvēts aizvien vairāk jaunu dzīvokļu, tomēr Rīga joprojām atpaliek no Tallinas un Viļņas, kur pēdējos gados uzbūvēts divreiz vairāk dzīvokļu nekā Rīgā, lai gan kaimiņvalstu galvaspilsētās iedzīvotāju skaits ir mazāks nekā Latvijas galvaspilsētā. «Pats galvenais iemesls, kādēļ mēs uzbūvējam mazāk nekā mūsu kaimiņi, ir lielais administratīvais slogs. Nekustamo īpašumu attīstītājiem ir ļoti grūti tikt līdz projektēšanai, jo noteikumu teritorijas plānošanas un apbūves jomā vienkārši ir par daudz un tie ir par smagnējiem,» norāda O. Ozoliņš. Viņš arī bilst, ka vēl viens priekšnoteikums dzīvokļu būvniecības pieaugumam līdztekus administratīvo barjeru mazināšanai ir situācija hipotekārajā kreditēšanā, turklāt pašlaik šāda kreditēšana ir ļoti vāja. «Būvēt jaunus dzīvokļus ir vērts tikai tad, ja pēc tiem ir pieprasījums. Savukārt pieprasījumu nosaka iedzīvotāju maksātspēja un hipotekāro kredītu pieejamība. Lai gan ir apsveicama valsts atbalsta programma ģimenēm ar bērniem, garantējot pirmo iemaksu hipotekārajiem kredītiem, nedomāju, ka tas atstās būtisku ietekmi uz tirgu, jo atbalstāmā mērķauditorija ir diezgan šaura. Turklāt ne visas jaunās ģimenes vēlēsies orientēties uz jaunuzbūvētiem dzīvokļiem, jo tie ir dārgāki nekā sērijveida dzīvokļi. Lai jaunuzbūvētais dzīvoklis attīstītājam atmaksātos, tā cenai par vienu kvadrātmetru jābūt apmēram 1500-1600 eiro,» situāciju raksturo O. Ozoliņš. Viņš arī stāsta, ka būvniecības izmaksas pēdējos trīs gados nav pieaugušas un stāv uz vietas.
Jāpielāgojas tirgum
Nekustamo īpašumu attīstītāji, kas paši nodarbojas arī ar ēku celtniecību, norāda, ka vidējās būvniecības izmaksas uz vienu kvadrātmetru mēdz būt ļoti atšķirīgas katrai ēkai. Kā stāsta nekustamo īpašumu attīstītāju un celtniecības uzņēmuma Hanner pārstāvis Rolands Purmalis, «daudz kas ir atkarīgs no jaunceļamās ēkas inženiertehnisko komunikāciju sarežģītības, energoefektivitātes pakāpes, ierīkotās ventilācijas, izmantotajiem materiāliem, kā arī no tā, ir plastmasas vai koka logi. Pašlaik būvniecības izmaksas, protams, ir zemākas nekā 2006. vai 2007. gadā, bet, ja lūkojamies piecu gadu griezumā, tad jāteic, ka kopumā tās nav mainījušās.»
«Pašlaik visgrūtākajā situācijā ir tie projekti, kuri sākotnēji tika paredzēti nerezidentiem termiņuzturēšanās atļauju iegūšanai. Līdz ar atļauju iegūšanas sliekšņu paaugstināšanu pieprasījums no nerezidentiem ir vājš. Līdz ar to attīstītāji sāk pielāgoties vietējam tirgum. Protams, sarežģīti ir tiem jaunajiem projektiem, kas tika celti tieši nerezidentiem, šādi dzīvokļi vietējam pircējam ir par lielu un par dārgu,» situāciju raksturo R. Purmalis.
To apstiprina arī nekustamo īpašumu attīstītāju firmas Domuss direktors Ralfs Jansons. «Pieprasījums pēc kvalitatīviem projektiem par tirgum adekvātu cenu joprojām saglabājas. Pircēji grib pirkt un pārdevēji - pārdot. Iesāktie jaunie projekti tiek pabeigti. Tiesa, daļas jauno projektu būvniecības sākšana saistībā ar Imigrācijas likuma grozījumu stāšanos spēkā ir atlikta. 2014. gadā 85% darījumu jauno projektu segmentā bija tieši ar nerezidentiem. 2015. gadā Latvijas īpašumu tirgū joprojām būs jūtama banku īpašumu pārvaldītāju klātbūtne ar tiem raksturīgo piedāvājumu, līdz ar to vietējam pircējam ir, no kā izvēlēties,» teic Domuss direktors un uzsver, ka aizvien vairāk, domājot par jaunu projektu būvniecību, notiek orientācija uz vietējo tirgu, taču atzīst, ka jaunie projekti nekad nebūs tik lēti kā dzīvokļi otrreizējā tirgū. «Mēs, piemēram, savu projektu būvniecībā vispār neorientējamies uz ekonomiskās klases dzīvokļiem,» norāda R. Jansons.
Vietējam tirgum par dārgu
Uzņēmums Hanner ir viens no tiem nekustamo īpašumu attīstītājiem, kurš daudzdzīvokļu mājas būvē mikrorajonos, piemēram, Teikā. «Pieprasītākie nekustamie īpašumi Rīgā galvenokārt ir jaunie projekti tuvu centram ar labu infrastruktūru - piemēram, Teika, Purvciems, Mežaparks, Skanstes ielas rajons, tuvā Pārdaugava. Pieprasīti ir divu, trīs un četru istabu dzīvokļi. Mūsu projektā Jaunā Teika vislielākais pieprasījums ir tieši pēc kompaktiem, praktiski izplānotiem trīsistabu dzīvokļiem ar dzīvojamo platību 50-60 kvadrātmetri, ar balkonu un cenu kategorijā vidēji ap 90 000 eiro,» stāsta R. Purmalis.
R. Jansons, vērtējot situāciju tirgū kopumā, bilst, ka visvairāk darījumu tomēr ir ar sērijveida dzīvokļiem, kuru platība ir no 36 līdz 55 kvadrātmetriem, un pieprasītākie mikrorajoni ir Ķengarags, Purvciems un Imanta. Aptuveni 40% no pirkuma darījumiem ar sērijveida dzīvokļiem ir cenu kategorijā no 17 000 līdz 30 000 eiro.
Tam piekrīt arī uzņēmuma Arco Real Estate valdes priekšsēdētājs Aigars Šmits, kurš norāda, ka vietējo pircēju pirktspēja vairumā gadījumu ir par zemu, lai iegādātos dzīvokli jaunajos projektos. «Reizēm būvnieki un nekustamo īpašumu attīstītāji kļūdaini tiek vainoti par to, ka tiek būvēti pārāk dārgi dzīvokļi un neesot ekonomiskās klases dzīvokļu. Taču jāsaprot, ka nevar uzbūvēt lēti, jo būvmateriāli jāiegādājas par pasaules cenām, tāpat augušas darbaspēka izmaksas. Vidēji jaunu dzīvokļu būvniecības izmaksas ir ap 900 eiro par kvadrātmetru, tur nekas lētāk nesanāks. Tad vēl jāpierēķina klāt visi nodokļi un pārējās izmaksas, un tad faktiski tirgus cena par vienu kvadrātmetru nesanāk lētāka par 1300-1500 eiro par kvadrātmetru. Daudziem tas šķiet par dārgu, jo pēdējos gados varēja iegādāties lētus dzīvokļus par 1000 eiro kvadrātmetrā, jo tos izpārdeva komercbankas. Taču gribu teikt uzreiz: tik lēti vairs nebūs nekad,» uzskata A. Šmits.