Viss, kas pieder Ektornet, ir nopirkts - notikušas izsoles, pirkšanas un pārdošanas darījumi. Īpašumu pārņemšana nav tas, ar ko mēs nodarbotos.
Gadījumā, kad kredītņēmējs nav varējis samaksāt bankai kredītu par nekustamo īpašumu, šis īpašums nonāca vai tomēr nenonāca Ektornet portfelī?
Ja īpašums nokļuva izsolē, kurā piedalījās dažādi pircēji un lielākais solītājs bija Ektornet, tad var būt tā, ka īpašums nonāca mūsu portfelī. Jāatceras, ka viens no Ektornet izveidošanas iemesliem bija tas, ka krīzes laikā ļoti daudzi Latvijas iedzīvotāji nespēja maksāt kredītus. Lai kredīta piedziņas gaitu pabeigtu, likumsakarīgs solis ir īpašuma nodošana pārdošanai. Krīzes laikā nebija pietiekami daudz pircēju, tāpēc uz skatuves parādījās Ektornet un citi radniecīgi uzņēmumi. Pēc būtības bankas ar savu kapitālu ienāca nekustamā īpašuma tirgū. Tagad Latviju dēvē par straujāk augošo ekonomiku Eiropā, tirgus atdzīvojies, un pircēji atkal parādās. Īpašumi jau atgriežas pie ģimenēm, kam nepieciešams mājoklis, un pie uzņēmumiem, kam tie nepieciešami komercdarbībai.
Ektornet portfelis Latvijā ir vairs tikai 140 miljoni eiro, šī gada sākumā portfelis vēl bija 196 miljoni eiro. Mēs mērķtiecīgi samazinām savu klātbūtni tirgū. Uzņēmuma attīstības scenārijs paredz, ka pienāks brīdis, kad Latvijas tirgū visus projektus beigsim.
Nekustamā īpašuma tirgus spēlētāji šībrīža situāciju vērtē atšķirīgi - gan ka tirgus atdzimis, gan ka tirgū joprojām valda sastingums.
Cenas strauji nekāpj, savukārt darījumu aktivitātē, ja salīdzina šī gada trīs ceturkšņus ar pagājušā gada trim ceturkšņiem, pieaugums ir 36%. Tas ir daudz.
Pieaugums vērojams visos tirgus segmentos?
Rīga un Ārrīga ir divas dažādas pasaules. Vēl atšķirīga situācija ir ar īpašumiem, kuru iegādē vairāk piedalās ārvalstu kapitāls, un ar īpašumiem, kuru iegādē piedalās tikai vietējais kapitāls. Vislēnāk darījumu aktivitāte aug tajā segmentā, kurā ir īpašumi Ārrīgā un kuru iegādē piedalās vienīgi vietējais kapitāls. Mums uzņēmuma portfelī ir viena privātmāja nelielā Kurzemes pilsētā, un, veicot situācijas analīzi, secinājām, ka pēdējā laikā tajā apkārtnē pārdotas tikai divas līdzīgas mājas. Savukārt Rīgā notiek simtiem darījumu katru mēnesi.
Tātad tirgus izaugsmi nodrošina galvenokārt Rīga?
70-80% darījumu notiek Rīgā, atlikušie 20-30% - Ārrīgā. Ārvalstu kapitāla lielākais fokuss ir Rīga, bet te jāņem vērā arī cena - jo dārgāks īpašums, jo lielāks ārvalstu kapitāla īpatsvars. Piemēram, ja runājam par dzīvokļiem jaunajos projektos, vairāk nekā puse visu darījumu notiek ar ārvalstu kapitālu. Ja runājam par dzīvokļiem jau senāk uzbūvētās mājās, kas atrodas guļamrajonos, tur ārvalstu kapitāla klātbūtne ir daudz mazāk jūtama.
Tātad lauku reģionos nekustamā īpašuma tirgus šķiet bezcerīgs, no tirgotāja viedokļa raugoties?
Visur, kur ir iedzīvotāji, vēl pastāv cerība. Jo cilvēki gan precas un veido ģimeni, gan šķiras, un veidojas atkal jaunas ģimenes, gan arī meklē mājokļus izaugušiem bērniem. Ikviena cilvēka dzīvē notiek lietas, kas sekmē darījumus ar nekustamo īpašumu.
Lauku reģionos nekustamā īpašuma pārdevējam gan jāizmanto atšķirīgas darba metodes, jāstrādā daudz personiskāk, bet, ja īpašums ir adekvāti novērtēts un pārdevējs profesionāli izdara savu darbu, iespējams darījumu noslēgt.
Vietās, kur palicis ļoti maz iedzīvotāju, ar nekustamā īpašuma tirgu patiešām ir bēdīgi.
Jūsuprāt, patlaban iedzīvotājiem grūti piesaistīt banku kredītus mājokļa pirkšanai vai arī cilvēki izvairās no kredītu ņemšanas, jo pēc pārdzīvotās krīzes izjūt nedrošību par nākotni?
Statistika rāda, ka tikai apmēram 50% no mājokļu pircējiem izmanto banku kredītus. Otri 50% pērk mājokļus, izmantojot uzkrājumus vai naudu, kas iegūta, pārdodot kādu citu īpašumu. Mēs arī sākotnēji domājām, ka banku rīcībai attiecībā uz kredītu piešķiršanu būs liela ietekme, bet izrādās, ka banku kredītu piešķiršanas politika nekustamā īpašuma tirgu ietekmē krietni mazāk, nekā šķita.
Tas, ka Latvijas iedzīvotāji mājokļus iegādājas salīdzinoši maz, skaidrojams ar to, ka tirgū trūkst pievilcīgu īpašumu, vai ar to, ka daudziem nav uzkrājumu?
Pērk daudz vai maz - tas ir relatīvi. Rietumeiropas valstīs un Skandināvijā nekustamos īpašumus cilvēki pērk un pārdod mazāk nekā Latvijā, tikai 2-3% no visiem īpašumiem gada laikā maina īpašnieku, vai arī var teikt - īpašnieku katrs īpašums maina reizi 30-50 gados. Latvijā pat krīzes laikā īpašumus pirka un pārdeva vairāk nekā Skandināvijā un rietumvalstīs normālos apstākļos.
Kā tuvākajā laikā varētu mainīties nekustamā īpašuma cenas - tiek prognozēts gan lēns kāpums, gan arī samērā straujš cenu lēciens, gan arī, ka dzīvokļiem padomju laikā būvētajās mājās cenas nekāps vispār.
Nevaru apgalvot, ka zinu, kas ar cenām notiks ilgtermiņā, bet tuvākajā laikā, manuprāt, cenas strauji nepieaugs. Lielākajā tirgus daļā cenas kāpj par 1-2%, tikai dažos segmentos - par 10%. Salīdzinot - segmentos, kuros ārvalstu kapitāls ir aktīvāks, redzam lielāku cenas dinamiku, tur, kur ir tikai vietējais kapitāls, cenu līmenī nav lielu izmaiņu. Arī turpmāk cenas ies kopsolī ar pirktspēju. 2010. gadā Latvijas iedzīvotāji iegādājās nekustamos īpašumus cenā ap 30-40 tūkstošiem eiro, patlaban jau iegādās par cenu 50-75 tūkstoši eiro. Daudzdzīvokļu blokmājas dzīvokļi ar vienu, divām vai trim istabām precīzi atbilst iedzīvotāju pirktspējai. Ja nodarbinātība un algas pieaugs, kāps arī mājokļu cenas, jo arvien vairāk cilvēku varēs sacensties par skaistāko dzīvokļu iegādi. Nenoliedzami nerezidentu interese par īpašumiem Latvijā aizvien pieaug.
Pēdējā laikā daudz un asi diskutēts par termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanas jautājumu. Cik liela ir termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanas kārtības ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu?
Piemēram, septembrī nekustamā īpašuma tirgū Latvijā tika apgrozīti 140 miljoni eiro. No šīs summas nerezidentu darījumu apjoms bija 40 miljonu, tas ir arī diezgan būtisks īpatsvars. Attiecībā uz termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanu es neesmu radikāli noskaņots, jo ir plusi un mīnusi jebkurā variantā. Arī pašu nerezidentu intereses, pērkot īpašumu Latvijā, atšķiras. Tā nerezidentu kategorija, kas mūsu valstī neplāno pastāvīgi dzīvot, kas neplāno uz Latviju pārvākties ar sievu un bērniem, lai bērnus sūtītu vietējā, piemēram, Rīgas, skolā, var panākt līdzīgu efektu, nokārtojot vīzas ar piecu gadu termiņu, turklāt ne obligāti Latvijā - viņi var noformēt vīzu jebkurā Eiropas Savienības Šengenas zonas valstī.
Arī vairāki mūsu klienti godīgi teikuši, ka, iespējams, nemaz nepagarinās savas uzturēšanās atļaujas Latvijā, jo ar piecu gadu termiņa vīzu ir daudz vieglāk - ir daudz mazāka atskaitīšanās, daudz mazāka uzraudzība pār viņiem. Jāsecina, ka uzturēšanās atļauja patiešām ir aktuāla tikai tiem cilvēkiem, kuri vēlas pārvākties uz dzīvi Latvijā. Protams, gadījums no gadījuma atšķiras - var jau pārcelties uz Latviju arī darbinieks vai valdes loceklis kādā uzņēmumā, kā to nesen daži ķīnieši, spriežot pēc publiskajā telpā izskanējušās informācijas, pierādīja.
Tieši jūsu klienti?
Nē, mūsu uzņēmums tur nav iesaistīts. Vēl jāpiebilst, ka interesanti ir tas, ka ļoti mazu lomu nerezidentu veiktajos darījumos ieņem bankas - vismaz attiecībā uz privāto nekustamo īpašumu iegādi.
Kā vērtējat konkurenci nekustamā īpašuma biznesā - konkurence ir asa, vai iespējams to saukt par veselīgu?
Mēs noteikti neesam pārkāpuši veselīgas konkurences robežu. Neveselīgas konkurences pazīme būtu tā, ja notiktu ļoti liels spiediens uz īpašumu cenām, kas izraisītu cenu kritumu. Tas Latvijā nav vērojams, tā vietā redzam veselīgu darījumu attīstību.
Pierīgā ir privātmāju ciemati, kuros teorētiski varētu būt iemītnieki, bet praktiski tādu nav. Arī Rīgā ir jaunas, modernas ēkas, kas stāv tukšas. Kur ir kļūda, kāpēc šie īpašumi ir tukši? Vai varbūt kļūdas nav, vienkārši tirgus situācijas sekas?
Ja runājam par elitāru, pilnībā pabeigtu daudzdzīvokļu māju Rīgas centrā - varbūt īpašnieks apzināti vēlas pagaidīt cenu kāpumu un tad pārdot. Domāju, ka tur ir jautājums vienīgi par pārdošanas taktiku. Kas attiecas uz privātmāju ciematu, it īpaši, ja tas uzcelts attālāk no citas infrastruktūras un tuvumā ir tikai ceļš līdz šim ciematam, te jau ir jautājums par iedzīvotāju izvēlēm.
Mēs Latvijā ejam kopsolī ar to, kas vispār notiek pasaulē. Pirms kāda laika varēja vērot tendenci, ka daudzi cenšas pārcelties dzīvot no pilsētu centriem uz piepilsētām. Tad, pieaugot degvielas cenām un sastopoties ar ikdienu, dzīvojot ārpus pilsētām, daudzi tomēr nolemj pilsētā atgriezties, jo ļoti ilgs laiks aiziet ceļā no rīta uz darbu un vakaros mājup. Turklāt, ja ir mazi bērni, viņi jāved uz skolu un dažādiem pulciņiem, rezultātā daudz sanāk braukāt. Tāpēc dzīve piepilsētā zaudē savu kādreizējo popularitāti.
Runājot par jaunuzbūvētiem privātmāju ciematiem Latvijā, jādomā, vai īpašumi tajos vispār kādu šodien interesē. Šāds piedāvājums Latvijas iedzīvotājus varbūt interesētu vienīgi, esot ļoti zemam cenu līmenim. Ja cilvēkam piedāvātu māju par vienu latu privātmāju ciematā 30 km no Rīgas, gandrīz katrs apsvērtu šādu pirkumu - vismaz kā vasarnīcu. Bet, ja par šādu māju prasa ļoti lielu summu, potenciālie pircēji jau sāk domāt. Ja produkts nav īpaši pieprasīts, cena jāpazemina ļoti radikāli - tāds ir tirgus likums.
Kā jūsu biznesu ietekmēs eiro ieviešana?
Pēdējā laikā jūtam pastiprinātu interesi no igauņu un somu uzņēmumiem, kas vēlas attīstīt projektus Rīgas centrā. Tas ir ļoti labi, jo Rīgas centrs palicis nenovērtēts. Igauņu uzņēmēju teiktais liecina, ka viņi vēlas būt Latvijas tirgū brīdī, kad notiek pāreja uz eiro, jo viņiem Igaunijas pievienošanās eirozonai saistās ar veiksmīgu pieredzi. Tas ir pozitīvi. Bet man nav argumentu, kas ļautu teikt - dzīve Latvijā līdz ar eiro ieviešanu kļūs labāka. Domāju, ka mūsu valstī nekas radikāli nemainīsies.
Igaunijā tika prognozēts, ka eiro ieviešana veicinās investīciju ienākšanu. Vēlāk ekonomikas analītiķi sacīja - investīcijas ienāca, bet nav teikts, ka iemesls bija pāreja uz eiro. Prognozējat, ka Latvijā investīciju kāpums būs jūtams?
Domāju, ka straujš kāpums nav gaidāms. Arī vispārējā piesardzīguma dēļ, kas valda daudzās valstīs. Turklāt jāsaprot - Latvijas tirgus ir neliels, mums šķiet, ka, piemēram, no Krievijas ienāk milzīga nauda, jo summa šķiet milzīga, no mūsu tirgus mēroga raugoties, bet no Krievijas vai citas lielvalsts tirgus mērogiem skatoties, summa ir niecīga.
Tomēr nevar noliegt, ja dažādu ārvalstu investori vērtē, kurā valstī investēt, tad Latvija jau tagad piesaista ar saprotamu biznesa vidi, kas līdz ar eiro ieviešanu kļūs vēl saprotamāka. Tas var palielināt Latvijas pievilcību ārvalstu investoru skatījumā.